Quan has decidit comprar un habitatge o qualsevol altre bé o immoble és important signar un contracte d'arres en què tot quedi ben lligat, i no deixar res a l'atzar per evitar que apareguin problemes en el futur.

El contracte d'arres o "les arres", que en definitiva, són una bestreta, serveixen per reservar-te el dret de compra del bé immoble que vols comprar. S'ha de signar tant si vas a adquirir un pis nou com un de segona mà. Signant aquest contracte et compromets a adquirir l'immoble en el termini i en les condicions estipulades en el contracte d'arres i el venedor es compromet a vendre-te'l en els termes pactats. Així, doncs, suposa una garantia per comprador i venedor.

L'ideal és que el contracte d'arres inclogui totes les clàusules que es vagin a incloure en la compravenda que es signarà amb posterioritat.

I, com a mínim, ha d'incloure:

* Dades personals de comprador i venedor.

* Dades de l'habitatge i dels annexos si existeixen: adreça exacta, característiques bàsiques, superfície, vista registral de la finca, número de referència cadastral i nombre de cèdula d'habitabilitat i data en què va ser expedida, ....

També és convenient incloure les dades registrals de l'immoble, objecte de compravenda, i prèviament, a la signatura del contracte d'arres, verificar en el Registre de la Propietat que es troba lliure de càrregues.

* Preu total de venda i forma en què es pagarà. Cal especificar la quantitat que es lliura en concepte d'arres i assenyalar que es tracta d'un pagament a compte del preu total de la compravenda. És important realitzar, en el contracte d'arres, la menció expressa que totes les quantitats lliurades es descomptaran del preu final de l'habitatge en el moment de signar l'escriptura de compravenda.

El pagament ha de ser nominatiu.

Quant a l'import de les arres, i, encara que no s'estipula per llei cap quantitat concreta, generalment sol ser un 10% del preu de venda. Aquest import està subjecte a IVA en el supòsit d'habitatge de nova construcció i subjecte a Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) en cas de tractar-se d'habitatge de segona mà.

* Termini màxim per a signar l'escriptura pública de compravenda.

* Si és el cas, les possibles càrregues que afectin a la propietat.

* Qui assumeix les despeses de la compravenda i el seu detall (notària, registre de la propietat, impostos, etc.).

* Les penalitzacions en cas que una part no compleixi.

Quines classes d'arres ha?

Hi ha tres tipus d'arres en funció de la intenció de les parts. Depenent del tipus de contracte d'arres que signem les conseqüències seran diferents:

  • arres confirmatòries: Són prova de la perfecció o conclusió del contracte de compravenda. Garanteixen que la compravenda es va a realitzar i suposen una bestreta tota vegada que l'import lliurat és a compte del preu. Però no autoritzen a desistir de la compravenda en cas d'incompliment. Si una de les parts no compleix, l'altra pot escollir entre exigir-li el compliment del contracte o la resolució del mateix i la indemnització dels danys i perjudicis ocasionats si es proven.
  • arres penitencials: Es diferencien de les anteriors en què permeten desistir lliurement del contracte a qualsevol de les parts en el següent sentit: en cas d'incompliment per part del comprador, aquest perdrà la quantitat lliurada i si no es realitza la compravenda per incompliment del venedor, aquest retornarà el doble de l'import percebut. Les arres penitencials són les més comunes.
  • arres penals: Igual que en les arres penitencials, en cas de no realitzar-se la compravenda per incompliment d'obligacions, si incompleix el comprador perdrà les arres i si incompleix el venedor haurà de retornar-les doblades. Tot i això el que ha incomplert o desistit en l'execució del contracte, no es deslliga de l'obligació incomplida que pot ser exigida. És a dir, el fet que s'hagi desistit no implica que desaparegui l'obligació, podent-se exigir el seu compliment amb la consegüent reclamació de danys i perjudicis.

Així doncs, si estem pensant a adquirir un habitatge (poseu-vos en contacte amb nosaltres, L'ajudarem), i tractant-se d'un dels desemborsaments econòmics més important que realitza una persona, la nostra recomanació és que es busqui assessorament amb un advocat a l'hora d'haver de signar un contracte d'arres així com la posterior operació de compravenda.


Sobre l'autor:

Carmen Lopez

DiG Advocats

Linkedin