¿Hem d'aplicar IVA o ITP en l'adquisició de terrenys per part d'empreses promotores?

Quan una societat promotora adquireix un terreny es troba amb que a més del preu acordat ha de pagar el corresponent impost indirecte que grava la transmissió.

El problema rau a determinar quin és l'Impost que correspon, ja que aquest lliurament estarà subjecta i no exempta en l'Impost sobre el Valor Afegit (en avant IVA), quan la societat adquireixi terrenys que tinguin la qualificació d'edificables, o es tracti de terrenys urbanitzables o en curs d'urbanització, mentre que si no tenen aquestes consideracions, l'operació està exempta d'IVA i subjecta a l'Impost sobre Transmissions Oneroses (en avant ITP).

Determinar la tributació per un o altre impost és bàsicament un problema de cost de la promoció, en tant que si el terreny que s'adquireix està subjecte a IVA, la societat promotora pot deduir dit IVA suportat per la compra, mentre que, si el terreny està exempt d'IVA i subjecte a ITP, l'Impost suposarà un major cost de la promoció en no ser recuperable.

El Tipus impositiu aplicable serà del 16% en el cas de l'IVA i de l'6% en el cas d'ITP (excepte en les comunitats autònomes d'Andalusia, Aragó, Astúries, Balears, Cantàbria, Castella la Manxa, Castella i Lleó, Catalunya, Extremadura , Galícia, Madrid, Múrcia, la Rioja i València, on serà del 7%).

Per determinar si la transmissió d'un terreny està subjecta a IVA o ITP, haurem de saber què s'entén per terrenys edificables i per terrenys urbanitzables o en curs d'urbanització.

Segons la Llei de l'IVA tindran la consideració de terrenys edificables i per tant tributarà per l'IVA:

  1. Aquells que tinguin la qualificació de solars segons la Llei del Sòl i altres normes urbanístiques.
  2. Els altres terrenys aptes per a l'edificació per haver estat aquesta autoritzada per la corresponent llicència administrativa. En aquest cas, el Tribunal Suprem, en Sentència de data 11 d'Octubre, manifesta que hi ha una remissió d'aquest concepte en la Llei de l'IVA a la normativa urbanística, segons la qual, només quan mitja l'acte d'intervenció administrativa que es concreta en la llicència d'edificació es pot parlar d'un terreny apte per a l'edificació i no n'hi ha prou en què hi hagi un conveni urbanístic, ni una llicència o autorització administrativa.

Per contra, la normativa fiscal no aclareix suficientment que s'ha d'entendre per terrenys urbanitzables o en curs d'urbanització de manera que el concepte ressenyat ha estat objecte d'interpretacions recollides en diferents consultes de la Direcció General de Tributs, així com en altres tantes resolucions dels tribunals, però no ha estat fins ara que s'ha manifestat el Tribunal Suprem, amb la mateixa Sentència de data 11 d'octubre de 2004, en la qual s'estableix que << només mereixen aquesta consideració (la de "urbanitzable o en curs d'urbanització ") aquells terrenys en els quals hi ha operacions materials de transformació física dels terrenys >>, i el Tribunal afegeix que << el fet que un projecte d'urbanització estigui en fase d'execució, en el sentit urbanístic del terme, no és bastant per declarar l'exempció de l'IVA, ja que en aquesta el que preval és la preparació material del sòl per a la construcció >>.

La novetat d'aquesta sentència del Tribunal Suprem és que entén que només es poden considerar urbanitzables o en curs d'urbanització dels terrenys en els quals s'hagi produït moviments de terres abans del moment de la seva transmissió.

Concloem per tant que, quan una societat promotora adquireixi un terreny "edificable", per ser qualificat com a solar per la Llei del Sòl i Ordenació Urbana o per disposar de la corresponent llicència administrativa d'edificació, o bé, "urbanitzable o en curs d'urbanització "per haver-se produït algun moviment de terres haurà de pagar IVA, mentre que en cas contrari tributarà per ITP. Això respon a l'eterna resposta de IVA o ITP.

Finalment, si la transmissió afecta terrenys qualificats de "no edificables", "no urbanitzables" o "no es troben en curs d'urbanització", encara corresponent la seva tributació per l'ITP per quedar exempt d'IVA, el subjecte passiu podrà renunciar a aquesta exempció i acabar tributant per aquest impost quan l'adquirent sigui un subjecte passiu de l'Impost que actuï en l'exercici de les seves activitats empresarials o professionals i tingui dret a la deducció total de l'impost suportat per les corresponents adquisicions.


Marçal Magrinyà Sintes

DiG Advocats