L'anomenat oficialment «Impost sobre l'increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana», més conegut popularment pel seu nom anterior d'arbitri de la plusvàlua municipal, Ha estat sempre objecte de grans controvèrsies i rebuig, ja que el ciutadà o contribuent no comprèn per què ha de gravar un acte, el de transmissió d'un bé immoble de naturalesa urbana, amb un impost referit a un hipotètic augment del valor experimentat per el terreny, durant els anys transcorreguts des de la seva adquisició anterior.

I el contribuent no comprèn l'exigència d'aquesta impost perquè considera que el bé immoble transferit no només ja és objecte d'una imposició tributària a càrrec del comprador o adquirent, la de l'Impost de Transmissions Patrimonials i Actes jurídics documentats, o, si s'escau, la de l'Impost de Successions i Donacions, sinó que a més ja ha estat objecte d'una imposició tributària anual, el conegut Impost sobre Béns Immobles o IBI.

A això s'afegeix la important quantitat a pagar que normalment resulta de la liquidació que s'efectua l'impost, que no té cap relació amb el verdaderao increment del valor del terreny, sinó que es calcula em funció dels anys transcorreguts i el valor cadastral, com més anys hagin transcorregut des de la darrera transmissió, tot això en base al referit i suposat increment de valor experimentat pel terreny durant aquests anys, sent així que el contribuent pensi que si existeix aquest increment és gràcies a la seva pròpia activitat i al cost més despeses que ha vingut suportant i no gràcies a l'activitat de l'administració municipal.

Aquesta controvèrsia i rebuig, existent des de fa molt temps, s'ha vist, però, fortament augmentada i actualitzada en els darrers anys, tant pel gran increment experimentat en els valors cadastrals, sobre els quals es calcula l'impost esmentat, com perquè la crisi immobiliària ha portat com a conseqüència una real i autèntica disminució en el valor dels terrenys i dels béns immobles en general, de manera que més que referir-nos a l'Impost sobre l'increment del seu valor, hauríem de referir-nos a l'Impost sobre la disminució d'aquest valor.

Quan cal pagar la plusvàlua municipal ia qui afecta?

El referit impost es regeix pel que estableix la Llei d'Hisendes Locals de 28 de desembre de 1988, per tant, és un tribut que va directament a parar a les arques municipals, d'aquí el gran interès que tenen tots els ajuntaments en la seva exigència de pagament.

Com ja hem dit anteriorment, es genera en fer una transmissió de la propietat dels terrenys de naturalesa urbana, no els rústics, per qualsevol títol, sigui compravenda, successió, donació i, fins i tot, dissolució de condominis segons en quins supòsits.

No estan subjectes a l'Impost els supòsits d'aportacions de béns i drets realitzades pels cònjuges a la societat conjugal, adjudicacions que al seu favor i en pagament d'elles es verifiquin ni les transmissions que es facin als cònjuges en pagament dels seus havers comuns. Tampoc es subjecten a l'Impost les transmissions de béns immobles entre cònjuges oa favor dels fills, com a conseqüència del compliment de sentències en els casos de nul·litat, separació o divorci matrimonial.

Un cas diferent és el dels condominis en el supòsit de dissolució o extinció dels mateixos. Aquí la jurisprudència dels nostres tribunals de justícia distingeix entre que es tracti de condomini voluntari o forçós, com per exemple, el provinent d'una herència. I també distingeix entre que l'adjudicació de béns per la dissolució del condomini es faci només entre béns que eren comunitaris o existeixi excés d'adjudicació i s'atribueixin altres béns que no formaven part del condomini. En el supòsit de dissolució o extinció de condomini forçós no es produirà la meritació de l'impost, ja que no es produeix transmissió de la propietat segons el Codi Civil.

Un aspecte a tenir en compte és el moment en què es produeix la meritació de l'impost en els casos d'Herència, ja que davant de la creença, bastant freqüent, que aquesta meritació es produeix quan s'accepta l'herència, és doctrina reiterada dels nostres Tribunals de Justícia, recolzada en la normativa del Codi Civil, que aquesta meritació es produeix en la data de defunció. I llavors què passa si no és acceptada l'herència i no hi ha hereu o hereus declarats? Doncs que l'Administració pot girar la liquidació de l'Impost contra l'herència jacent, sense esperar a l'acceptació de l'herència.

Debat actual sobre el càlcul de l'impost i la seva aplicació en determinats supòsits

Si ja resultava controvertida amb anterioritat l'aplicació d'aquest impost, l'arribada de la crisi immobiliària amb la forta disminució hagut en els preus dels immobles i dels terrenys en particular, ha creat una forta discussió i oposició sobre la seva aplicabilitat, que ha arribat ja als tribunals de justícia.

La Llei estableix com a principi general, que aquest és un tribut directe que grava l'increment de valor que experimenten els terrenys i que es posa de manifest a conseqüència de la transmissió de la seva propietat. Però per al càlcul del tribut imposa una fórmula que, en realitat, res té a veure amb l'increment sofert en el valor del terreny, sinó que tan sols es refereix al valor cadastral del mateix en el moment en què es produeix la meritació i el nombre d'anys. Sobre aquest valor s'aplica un percentatge anual establert per cada Ajuntament, però que no pot excedir d'un determinat límit segons el període transcorregut des que es va efectuar l'anterior transmissió, sent el màxim a computar el de 20 anys amb aplicació, en aquest cas, d'un percentatge del 3% anual, el qual es multiplica pel nombre d'anys transcorreguts. I sobre el resultat, que serà la base imposable, es liquida l'impost, en el tipus de gravamen fixat lliurement per cada Ajuntament, amb un màxim del 30%.

Aquesta forma de càlcul imposada en la mateixa Llei, probablement va tenir la seva raó de ser partint del criteri que els terrenys sempre augmentaven de valor, normalment per sobre del seu valor cadastral, de manera que l'aplicació d'aquesta fórmula de càlcul, en realitat tendia a afavorir al contribuent ja que obligava els ajuntaments a percebre una quantitat més reduïda que si s'hagués calculat sobre l'increment real hagut.

Però ¿què ha passat ara? Doncs que el valor dels terrenys no només no s'incrementa sinó que en molts casos ha disminuït respecte al valor amb què es van adquirir. I aquí ha arribat la discussió davant els Tribunals, perquè no sembla lògic ni de bon tros just, que s'apliqui un impost sobre un increment teòric i fictici del valor del terreny transmès quan realment dit terreny ha perdut valor respecte al que tenia quan es va comprar . I alguns tribunals ja han començat a donar la raó als contribuents, tot i que l'Administració al·lega que en realitat no cal estar a l'increment de valor pel preu pagat, sinó pel major valor assolit a causa de les actuacions urbanístiques dutes a terme per l'Administració en la zona on es troba ubicat el terreny. Argument que no té consistència alguna i, per tant, no pot ser assumit jurídicament. El problema, però, perquè el contribuent pugui defensar la seva postura, rau fonamentalment en poder justificar davant del Tribunal qual era el valor del terreny abans i ara, ja que normalment la compravenda dels terrenys va unida al de l'edificació que hi ha a els mateixos sense discriminar entre un i altre element. Cal, doncs, una prova pericial complexa per poder justificar la disminució de valor i aconseguir convèncer el jutge d'això.

Altres discussions sobre el càlcul de l'impost de la plusvàlua municipal

Una altra de les discussions que es planteja en ocasions, és deguda al fet que els ajuntaments, després d'haver liquidat l'Impost sobre el valor cadastral existent en el moment de la transmissió, si amb posterioritat es produeix una revisió del valor cadastral a l'alça basant-se modificacions de planejament aprovades amb anterioritat a la data de la meritació i Impost, però amb posterioritat a la ponència de valors que havia donat lloc a l'anterior valor cadastral, giren una nova liquidació revisant l'anterior abonada pel contribuent calculada sobre el nou valor cadastral. Tal actuació està autoritzada per la Llei d'Hisendes Locals, ja que es considera que cap altra aplicació retroactiva del valor cadastral sinó un adequació als valors que ja havien estat aprovats en ponència però no reflectits encara al cadastre. Ara bé, quan té lloc aquesta revisió, produeix una gran perplexitat en el contribuent que donava ja per definitivament liquidat l'Impost i es troba amb que se li exigeix ​​el pagament d'una nova suma de diners per la diferència en més que s'hagi produït. Enfront de dita nova liquidació només cal oposar, en principi, si escau, la prescripció pel transcurs del termini per haver-se calculat erròniament l'import.

Finalment, ha arribat també als tribunals una altra discussió referent al fet que la formulació que utilitza la Llei per al càlcul de l'Impost a pagar, i que hem detallat més amunt, suposa gravar, no l'increment hagut durant els anys anteriors a la transmissió, sinó la pujada de preu que tindria durant els propers anys. S'entén que en aplicar el percentatge sobre el valor cadastral actual i no sobre la diferència entre el valor cadastral anterior i l'actual, no s'està partint de l'increment assolit durant el transcurs dels anys anteriors sinó del valor cadastral fix establert en el moment, el que no és el mateix. Una Sentència del Tribunal Superior de Justícia de Castella-la Manxa va confirmar aquest criteri, encara que no consta que hagi estat plantejat o reiterat posteriorment.


Sobre l'autor:

Advocat Patrimoni a Barcelona

Francesc Fortuny

DiG Advocats

Linkedin