És molt freqüent que les persones no residents a Espanya heretin algun immoble situat a la Península Ibèrica. El cas més usual seria el d'un descendent d'una persona gran que, anys abans de la seva mort, hauria comprat un apartament o casa a la costa espanyola per fer-la servir com a segona residència o com a inversió. En certs casos, immediatament després de la mort del propietari, els hereus estan «descol·locats» ja que no saben com procedir.

A continuació exposem 10 conceptes que l'hereu * o hereus no residents a Espanya han de tenir en compte:

  1. El dret aplicable a la successió dependrà de diversos elements però en qualsevol cas les formalitats aplicables a la transmissió de l'immoble a favor de l'hereu i la seva inscripció en el registre de la propietat seguiran la llei del lloc on estigui radicat l'immoble.
  2. El fet que l'últim testament del difunt no fes menció expressa de l'immoble no és cap obstacle perquè l'hereu o beneficiari passi a ser propietari del bé. Per a això, caldrà que l'immoble estigui esmentat i descrit en l'escriptura d'acceptació i adjudicació / partició d'herència.
  3. Si el document d'acceptació i adjudicació / partició d'herència s'ha realitzat fora d'Espanya, per a la formalització de la transmissió de l'immoble situat a Espanya a favor de l'hereu o hereus no residents a Espanya, caldrà que el document hagi estat atorgat davant notari públic, que estigui redactat o traduït a l'espanyol i que estigui degudament legalitzat mitjançant postil·la o formalitat equivalent.
  4. Per poder inscriure a l'hereu o hereus no residents a Espanya, com a propietari de l'immoble serà necessari que l'hereu tingui el seu NIE (número d'identificació d'estranger).
  5. Perquè el Registre de la Propietat procedeixi a la inscripció de l'hereu o hereus no residents a Espanya, com el nou propietari caldrà que l'hereu hagi presentat el corresponent Impost de Successions davant l'agència tributària que correspongui.
  6. El Impost de Successions aplicable a Espanya ha de ser presentat i pagat, si escau, pels beneficiaris en el termini màxim de 6 mesos a comptar de la data de defunció. Es pot obtenir automàticament una pròrroga de 6 mesos addicionals si l'interessat sol·licita la pròrroga en el termini de 5 mesos des de la defunció. Si l'impost es presenta i paga fora de termini l'administració tributària aplica recàrrecs i sancions.
  7. En el supòsit, molt habitual, que hi hagi diverses jurisdiccions relacionades amb l'herència és molt probable que calgui presentar declaracions d'impost de successions en cadascuna d'elles. Quan això succeeixi és molt recomanable acudir a professionals experts en successions i tributació per tenir la certesa que no queda cap impost per pagar i també per assegurar-se que no es paga en excés. En aquest sentit caldrà comprovar els convenis internacionals per evitar la doble imposició.
  8. L'hereu o hereus no residents a Espanya, no poden completar la venda de l'immoble a tercers, fins que el bé estigui inscrit al seu nom en el Registre de la Propietat. Cal tenir en compte que si bé la data de transmissió a favor de l'hereu serà la data de defunció, el comprador exigirà que abans de comprar i pagar per la compra de la casa estigui degudament formalitzada i sigui indiscutible.
  9. Si l'hereu necessita els diners de la venda de l'immoble per poder pagar l'impost, la normativa preveu que l'agència tributària autoritzi la venda sempre que quedi degudament garantit que la part del preu que correspongui serà destinada al pagament de l'impost de successions.
  10. Cal tenir en compte que els poders que hagués atorgat el difunt queden extingits per la mort d'aquest. A la pràctica hi ha certs subjectes apoderats (familiars del difunt, assessors, agents de la propietat immobiliària, advocats ...) que segueixen utilitzant aquests poders un cop mort el propietari, fins i tot sabent que el titular ha mort. Així, signen contractes de lloguer i fins i tot de venda en nom del difunt. Aquesta pràctica és totalment il·lícita i pot comportar conseqüències greus per a l'apoderat.

* En aquest article les referències a "hereu" són aplicables a hereus, legataris i en general beneficiaris dels béns de l'herència.


Sobre l'autor:

Romà Bosch

Roma Bosch

DiG Advocats

Linkedin