Present i futur de l'habitatge a Espanya

A Espanya ha existit des de fa molts anys una cultura majoritària d'adquisició d'habitatges per a ús particular i en menor quantia, d'oficines i locals de negoci.

Aquesta situació va ser motivada perquè l'oferta d'habitatges de lloguer era molt limitada ja que, els condicionaments i limitacions establerts en la Llei d'Arrendaments Urbans vigent des 1964, no eren molt atractius per als inversors. També, perquè els preus excessivament alts dels lloguers nous i les facilitats donades per les entitats financeres, per obtenir préstecs per a l'adquisició d'immobles, s'inclinava el consumidor a optar per la compra.

No obstant això, la finalització de la «bombolla» immobiliària i l'aparició de la crisi han variat de manera molt important aquesta situació. Més si s'afegeixen les importants modificacions experimentades en la legislació arrendatícia des del famós 'Decret Boyer' d'Abril de 1985, que va liberalitzar el temps de durada dels arrendaments, la nova llei d'Arrendaments Urbans que va entrar en vigor al gener de 1995 -i que, entre altres coses, va permetre una certa actualització de les rendes antigues- i les posteriors modificacions que s'han anat introduint en aquesta Llei arrendament i en la llei processal, per tal d'afavorir els contractes d'arrendament i també agilitzar els desnonaments en cas de manca de pagament de la hipoteca.

A més, el compliment aquest cap d'any, del termini màxim de 20 anys establert a la Llei d'Arrendaments Urbans vigent des 1995 que dóna per finalitzats tots els contractes d'arrendament de local de negoci celebrats amb anterioritat al Decret d'abril de 1985 i sotmesos a la pròrroga forçosa, unit al fet d'haver-se eliminat en els habitatges el dret a la segona subrogació familiar prevista en l'anterior Llei de 1964, llevat de casos excepcionals, marca un abans i un després pel que fa a la contractació dels arrendaments urbans, ja que els arrendadors, presents i futurs, poden establir lliurement les seves condicions i, fonamentalment, no es troben lligats per una durada indefinida del contracte.

Aquesta llibertat en les condicions del lloguer és total pel que fa als locals de negoci i una mica més restrictiva pel que fa als habitatges, si bé en aquest últim supòsit no es menyscaba el lliure pacte de les parts pel que fa als punts més essencials del contracte

Per als amos d'habitatges resulta important poder concertar un contracte d'arrendament per només tres anys ia preu de mercat podent, fins i tot, rescindir el mateix amb anterioritat si necessiten l'habitatge per a si o per a un familiar pròxim. I aconseguir que en cas d'impagament del lloguer hi hagi un procediment de desnonament àgil i ràpid, encara que referent a això hem de matisar que, encara que el legislador hagi fet un esforç al respecte, el tràmit judicial, atesos els condicionaments actuals de l'administració de justícia, segueix sent massa lent depenent, de vegades, de la problemàtica funcional de cada Jutjat.

I per als inquilins també pot suposar un benefici ja que la major oferta d'habitatges i oficines en arrendament facilita la moderació en els preus de lloguer permetent, a més, una major mobilitat i un major joc d'oferta i demanda.

Segons diversos informes els preus de lloguer dels habitatges des del principi de la crisi han baixat entre un 40 i un 45%, el que fa molt més assequible l'arrendament.

D'altra banda, la baixada tan important dels tipus d'interès bancari, gairebé reduïts a zero, promouen que els inversors contemplin obtenir una major rendibilitat llogant habitatges de la seva propietat. Si afegim la reduïda disponibilitat econòmica per adquirir immobles o la dificultat d'obtenir préstecs bancaris per a la seva adquisició, els condueixen a l'arrendament i no a la compravenda.

La conclusió és que la situació actual i les perspectives a mitjà termini, com a mínim, auguren un increment en el nombre de contractes d'arrendament en detriment de la compravenda d'immobles per a ús particular, ja que no es preveu cap augment substancial ni en els ingressos econòmics dels usuaris ni en la concessió de préstecs hipotecaris per part de les entitats financeres.

Si, en canvi, resulta interessant l'adquisició d'habitatges o d'immobles en general als inversors immobiliaris, atesa també la reducció de preus que s'ha produït en les compravendes, que segons diversos informes estadístics, superen més del 50% en relació amb els existents al principi de la crisi.


Sobre l'autor:

Advocat Patrimoni a Barcelona

Francesc Fortuny

DiG Advocats

Linkedin