El proper 18 de juny de 2.019 entra en vigor la Llei 5 / 2019 dels Contractes de Crèdits Immobiliaris, la qual té com a principal objectiu donar un marc de seguretat a aquells particulars que financin l'adquisició d'immobles d'ús residencial mitjançant les hipoteques.

A ningú escapa que en els últims anys s'ha constatat una enorme problemàtica relacionada amb les condicions contractualment establertes per a l'adquisició d'immobles i que, de forma més o menys habitual, han mostrat un evident desequilibri entre les parts, un cert obscurantisme pel que fa a determinats aspectes establerts (la famosa "lletra petita"), portant tot això en definitiva a l'assumpció d'unes condicions altament costoses en moltes ocasions per als particulars (mai millor emprada l'expressió "la banca sempre guanya").

De fet, encara que no l'únic, un dels elements més importants a l'hora de adquirir un habitatge és el relatiu al finançament.

En conseqüència es pretén una major seguretat jurídica, una transparència més real pel que fa als documents proposats (jugant en aquest aspecte un paper molt rellevant el notari davant el qual es formalitzi l'escriptura pública), una major responsabilitat dels professionals que intervenen en la matèria (intermediaris financers o, directament, els propis prestadors) i, en conclusió, un just equilibri entre les parts.

Què es pretén amb aquestes noves mesures sobre les hipoteques?

Així mateix, amb aquestes noves mesures, Es pretén establir un sistema més garantista per als particulars que assumeixen càrregues hipotecàries amb la intenció d'evitar l'execució d'aquests préstecs i que, en última instància, podrien arribar a derivar (sens dubte) en la pèrdua de l'habitatge.

En llaures a una major transparència en aquest tipus d'operacions immobiliàries, guanya pes la qüestió relativa a la fase precontractual, quedant recollides en un acta notarial prèvia a la formalització de l'Escriptura d'hipoteca totes aquelles qüestions que li hagi pogut suscitar el prestatari al notari , així com l'acreditació de l'assessorament dut a terme per aquest en relació als aspectes essencials de l'operació. Sense la formalització d'aquesta acta notarial NO es podrà formalitzar l'Escriptura d'hipoteca i, d'acord amb això, sense aquesta acta notarial tampoc es procediria a la inscripció del Préstec en el Registre de la Propietat.

Es redueixen les despeses de les hipoteques:

D'altra banda, cert és que es redueixen les despeses associades a la modificació dels contractes hipotecaris. De fet, s'abarateixen les comissions de cancel·lació anticipada dels préstecs a tipus variable, no podent excedir el 0,25% del capital reemborsat anticipadament. Igualment, s'anul·la la comissió a partir de l'tercer any si es converteix una hipoteca amb interès variable a interès fix. I en aquells préstecs vinculats a un tipus d'interès fix, el reemborsament anticipat no podrà suposar una comissió superior al 2% del capital reemborsat (si això es porta a terme durant els primers deu anys de vigència del contracte) o del 1,5% (si la cancel·lació es produeix a partir del desè any de vigència).

El venciment anticipat de les hipoteques:

De totes les mesures adoptades, en la nostra opinió, la que pot tenir una rellevància més significativa és la relativa als venciments anticipats.

En primer lloc per què (a diferència d'altres dels aspectes recollits en aquesta normativa) podria ser aplicada de forma retroactiva a les hipoteques ja vigents a la data d'entrada en vigor de la llei i, en segon lloc, per què impedeix l'aplicació del venciment anticipat com a conseqüència de l'impagament d'un nombre reduït de quotes hipotecàries, com fins ara podia passar atès el contingut de les clàusules establertes en la majoria de préstecs hipotecaris signats.

A partir de l'16 de Juny de 2.019, per poder declarar el venciment anticipat d'un préstec s'hauran d'haver produït (durant la primera meitat de la vigència del préstec) 12 impagaments mensuals o que l'impagament ascendeixi al 3% del capital concedit i, si aquesta situació es produeix durant la segona meitat de la vigència del préstec, el nombre d'impagaments mensuals hauria ascendir a quinze o que l'impagament ascendeixi al 7% del capital concedit.

En conseqüència, perquè es pugui iniciar el procediment de subhasta del seu habitatge serà necessari que hagi deixat de pagar un nombre important de quotes de la hipoteca.

Tot això, amb la idea de garantir que el venciment anticipat d'un préstec hipotecari únicament es pugui dur a terme quan l'incompliment del prestatari sigui prou significatiu atès el valor del préstec contractat.

A més, es tracta de normes de caràcter imperatiu, el que suposa que no s'admetrà pacte en contra subscrit per les parts.

Tipus d'interès de demora:

Pel que fa al tipus d'interès de demora (aplicable en cas d'impagament de les quotes) s'acota significativament la seva determinació, ja que no podrà excedir, en cap cas, de tres punts al tipus d'interès remuneratori dels diners. Amb això, s'evita l'aplicació d'un tipus d'interès que en moltes ocasions ha pogut ser considerat abusiu.

Igual que en el supòsit de l'venciment anticipat, la determinació del tipus d'interès es considera una norma de caràcter imperatiu.

Voldrà dir que a partir de l'aplicació d'aquesta nova regulació, la concessió de préstecs hipotecaris serà menys costosa per als particulars?

Òbviament el temps ho dirà, però el fet que s'exigeixi més claredat en la formalització de documents, una major seguretat dels particulars en el moment d'embarcar-se en una càrrega hipotecària i unes pautes més estrictes pel que fa a determinats aspectes (venciments anticipats, assumpció dels costos i impostos, imports relatius a comissions més ajustats, interessos de demora més adequats) no tindrà perquè significar que el cost global a afrontar davant els prestadors sigui menor. Molt possiblement es potenciï la formalització d'hipoteques a tipus fix amb la intenció de donar una major seguretat a mitjà o llarg termini (però amb tipus d'interès més elevats als actuals) i, en el cas d'hipoteques a tipus variable, s'estableixin tipus més baixos però amb diferencials més elevats; i, amb tot això, tornaríem a l'inici d'aquest article: "la banca sempre guanya".

Per tot això, si està pensant en adquirir un habitatge mitjançant la formalització d'una hipoteca, i sent aquesta una de les decisions més rellevants a adoptar des del punt de vista econòmic per qualsevol persona, la nostra recomanació és que s'assessori degudament per a això li suggerim feu clic a continuació--} consultar amb un advocat sobre les hipoteques, El qual estarà a la seva disposició en tot moment vetllant pels seus interessos fins a la conclusió de l'operació.


Sobre l'autor:

Advocat Penal a Barcelona

Daniel Vigo

DiG Advocats

Linkedin