Es resumeixen a continuació els aspectes més rellevants del règim especial de tributació en l'Impost sobre Societats relatiu a Entitats dedicades al arrendament d'habitatges.

REQUISITS:

  1. Han de tenir com a objecte social principal, no exclusiu, l'arrendament d'habitatges situats en territori espanyol. És compatible amb la realització d'altres activitats complementàries així com amb la transmissió dels immobles arrendats una vegada hagi transcorregut el termini de set anys que han d'haver estat arrendades. Aquesta compatibilitat inclouria l'activitat de compravenda d'immobles que no es destinin a l'arrendament sempre que totes aquestes altres activitats fossin complementàries en el sentit que el pes de l'import d'aquestes rendes sobre el total no sigui significatiu (menor del 45% del total de les rendes). Per tant, la transmissió d'immobles arrendats abans de complir-se el termini de set anys determina la incompatibilitat d'aplicar aquest règim especial.

Si l'entitat realitza qualsevol altra activitat diferent a la d'arrendament d'habitatges, sense tenir en consideració les rendes procedents de la transmissió d'habitatges un cop passat el termini de set anys mínim d'arrendament, les situacions possibles són les següents:

a) Que les rendes susceptibles de gaudir de bonificació siguin almenys del 55% del total de les rendes del període impositiu, sense tenir en consideració les derivades de les referides transmissions. En aquest cas, pot aplicar-se la bonificació exclusivament sobre les rendes derivades de l'arrendament d'habitatges.

b) Que les rendes susceptibles de gaudir de bonificació siguin inferiors al 55% del total de les rendes del període impositiu, sense tenir en consideració les derivades d'aquelles transmissions. En aquest cas, no podrà aplicar-se la bonificació sobre cap de les rendes de l'entitat, sense perjudici que pugui aplicar-se el règim fiscal especial en els períodes impositius posteriors en què es recuperi el percentatge de rendes susceptibles de ser bonificades.

  1. El nombre d'habitatges arrendats o ofertes en arrendament pel subjecte passiu en cada període impositiu ha de ser en tot moment igual o superior a deu sense límit màxim.
  1. La superfície construïda dels habitatges arrendats o ofertes en arrendament no ha d'excedir de 135 metros2. Aquelles que excedeixin d'aquesta superfície no es tenen en compte per computar la xifra de deu requerides, les rendes no poden gaudir de bonificació. A efectes de determinar el nombre d'habitatges arrendades, aquestes computen de la següent manera:

a) Si el nombre d'habitatges arrendats o ofertes en arrendament que tenen una superfície igual o inferior a 135 metros2 és igual o superior a 10, es pot aplicar el règim especial amb la particularitat que la bonificació només és aplicable a les rendes derivades de l'arrendament d'aquells habitatges, no estant bonificades les rendes de l'arrendament dels habitatges que excedeixen de dita superfície.

b) Si el nombre d'habitatges arrendats o ofertes en arrendament que tenen una superfície igual o inferior a 135 metros2 és inferior a 10, però s'arriba a aquesta xifra computant també les que superen aquesta superfície, sembla que no pot aplicar-se el règim especial, això és, la bonificació no s'aplica a les rendes derivades de l'arrendament d'aquelles primeres vivendes.

  1. El temps d'arrendament o el temps en què els habitatges han estat oferts en arrendament ha de ser almenys de set anys per consolidar la bonificació.

A efectes de determinar el compliment d'aquest requisit, s'ha de valorar si l'habitatge ha estat arrendat de forma ininterrompuda durant aquest termini de set anys i, en cas contrari, si ha estat oferta en arrendament d'haver conclòs el contracte d'arrendament anterior, és a dir , el cessament temporal de l'activitat d'arrendament, excepte casos de força major, suposa incomplir aquest requisit.

En cas d'incompliment del requisit del termini d'arrendament, es perd la bonificació que l'entitat hagi gaudit sobre les rendes derivades de l'arrendament de l'habitatge durant tots aquells períodes impositius d'aplicació del règim. En el període impositiu en què tingui lloc l'incompliment, l'entitat ha d'ingressar juntament amb la quota de l'IS d'aquest període l'import de les bonificacions aplicades en la totalitat dels períodes impositius anteriors en què s'hagi aplicat el règim especial, juntament amb els interessos de demora, sense perjudici dels recàrrecs i sancions que, si escau, siguin procedents.

  1. L'activitat de promoció immobiliària i la d'arrendament d'habitatges, així com les altres activitats complementàries que realitzi l'entitat, han de ser objecte d'una comptabilització separada per a cada immoble adquirit o promogut, de manera que es disposi del desglossament suficient per conèixer la renda imputable a cada habitatge, local o finca registral independent en què l'immoble es divideixi. L'incompliment d'aquest requisit ha de suposar la pèrdua de l'aplicació d'aquest règim especial, de manera que els seus efectes han de ser similars als de l'incompliment del termini de manteniment de l'arrendament

COMUNICACIÓ:

Aquest règim fiscal especial exigeix ​​que el subjecte passiu opti voluntàriament per la seva aplicació, havent de comunicar a l'Administració tributària l'opció pel mateix, sense que hi hagi cap regulació específica sobre la forma de posar de manifest aquesta opció, a diferència del que s'estableix per altres règims especials en què la comunicació i renúncia es formalitza mitjançant el model 036 de declaració censal.

El compliment de l'obligació de comunicació és un requisit essencial i no formal, atès que la LIS estableix que el règim té efectes des del període impositiu que finalitzi amb posterioritat a la comunicació, per la qual cosa el seu incompliment impedeix aplicar el règim especial.

INCOMPATIBILITAT AMB ALTRES RÈGIMS:

Si l'entitat d'arrendament d'habitatges compleix els requisits per ser considerada com de reduïda dimensió, no preval un règim sobre un altre, podent el subjecte passiu optar per un o altre. D'optar pel règim d'arrendament d'habitatges, l'entitat no pot aplicar cap dels incentius en base imposable establerts per a les empreses de reduïda dimensió ni el tipus de gravamen reduït del 25%, és a dir, és aplicable les normes del règim general del IS sense perjudici que pugui aplicar-se la bonificació corresponent a les rendes procedents de l'arrendament d'habitatges. Si no optar pel règim d'arrendament s'aplicaria el de les entitats de reduïda dimensió en la seva totalitat.

TIPUS DE GRAVAMEN:

Les societats dedicades a l'arrendament d'habitatges que optin per aplicar el règim especial estan subjectes al tipus de gravamen general de l'32,5% en 2007 (30% en períodes impositius posteriors).

Les entitats dedicades a l'arrendament d'habitatges que hagin optat per aplicar el règim especial, poden aplicar les bonificacions següents en la quota íntegra en funció de la naturalesa de la renda obtinguda:

a) Bonificació del 85% de la part de quota íntegra corresponent a les rendes derivades de l'arrendament d'habitatges que compleixin els requisits exigits per aplicar aquest règim fiscal.

L'aplicació d'aquesta bonificació determina que el tipus efectiu de gravamen sobre les rendes obtingudes per l'entitat sigui del 4,875% en períodes iniciats dins de l'exercici 2007 i del 4,5% en períodes posteriors.

b) Bonificació del 90% de la part de quota íntegra corresponent a les rendes derivades de l'arrendament o transmissió d'habitatges que compleixin els requisits exigits per aplicar aquest règim fiscal, amb les condicions següents:

- l'arrendatari ha de ser un discapacitat;

- en l'habitatge s'han d'haver realitzat obres i instal·lacions per a la seva adequació als discapacitats;

- la realització de tals obres i instal·lacions s'ha d'haver certificat per l'Administració competent.

L'aplicació d'aquesta bonificació determina que el tipus efectiu de gravamen sobre les rendes obtingudes per l'entitat sigui del 3,25% en períodes iniciats dins de l'exercici 2007 i del 3% en períodes posteriors.

Aquesta bonificació no és aplicable a la renda generada en la transmissió de qualsevol dels habitatges anteriors.

La renda bonificada derivada de l'arrendament està integrada per a cada habitatge per l'ingrés íntegre obtingut, minorat en les despeses directament relacionades amb l'obtenció d'aquests ingressos i en la part de les despeses generals que corresponguin proporcionalment a aquest ingrés. La imputació de les despeses generals es realitza comparant la totalitat d'ingressos de l'entitat, siguin o no objecte de bonificació.

DISTRIBUCIÓ DE DIVIDENDS:

Si en el període impositiu en què es distribueix el dividend la societat tributa en aquest règim especial:

1) El dividend procedeix de beneficis generats en períodes en els quals va ser aplicable aquest règim especial. En aquest cas, en funció de la naturalesa del soci, tindrem:

a) Soci persona física. El dividend s'integra en la base imposable de l'estalvi sense cap particularitat referent a qualsevol altre dividend, estant exempts un màxim de 1.500 euros.

b) Soci persona jurídica. El dividend s'integra igualment en la seva base imposable, podent aplicar-se la deducció per evitar la doble imposició (LIS art.30.1), això és, el 50% de la quota íntegra que correspongui a la base imposable imputable a aquests dividends, qualsevol que sigui el percentatge de participació tingut en el capital de la societat. Si l'entitat obté tant rendes bonificades com altres rendes en el mateix període impositiu, a l'efecte d'aplicar la deducció per doble imposició s'entén que el primer benefici distribuït procedeix de rendes no bonificades.

2) El dividend procedeix de beneficis generats en períodes en els quals no va ser aplicable aquest règim especial. En aquest cas, els dividends distribuïts amb càrrec a beneficis obtinguts per la societat que procedeixen de períodes impositius en què la societat va tributar segons el règim general en l'IS, segueixen també el mateix règim.

És a dir, els socis poden aplicar la deducció per evitar la doble imposició que correspongui. En aquests casos, l'acord social de distribució de dividends de diferenciar l'exercici del qual procedeix el benefici que es distribueix.

Tractant-se d'un soci persona física, el dividend es considera renda de l'estalvi com qualsevol altre dividend, estant exempts un màxim de 1.500 euros.

TAULA RESUM DE REQUISITS:

Requisits a cumpliren cada període impositiu.
Activitat econòmica principal: arrendament d'habitatges situats en territori espanyol.
Comptabilització separada per a cada immoble: + INGRESSOS.- Despeses directament relacionados.-% Despeses generals corresponents.
Habitatges arrendats o ofertes en arrendament, ininterrompudament? 10.
Superfície construïda? 135 m2
Període mínim [1] d'arrendament o ofertes en arrendament? 7 anys.
Percentatge de rendes amb dret a la bonificació [2]? 55%

[1] El període comença a comptar:

a) A l'inici de l'exercici en què se sol·licita el Règim especial, per als habitatges que ja estiguessin arrendades llavors.

b) Per a habitatges adquirits o promogudes en lloguer amb posterioritat, en la data en que s'arrenden per primera vegada.


Sobre l'autor:

Advocat Patrimoni a Barcelona

Francesc Fortuny

DiG Advocats

Linkedin