Tributació en adquisició de sòl per a operacions immobiliàries:

En l'adquisició de solars, com a primera fase d'un procés de desenvolupament immobiliari, s'han de valorar tot un seguit de factors que poden motivar que una operació d'aquest tipus, lluny de ser una bona oportunitat de negoci, resulti inviable en algunes ocasions per a la tributació en adquisició de sòl.

En primer lloc s'ha d'analitzar el bé que s'està adquirint, ja que podem estar adquirint un terreny o la societat propietària del mateix. En segon lloc haurem de determinar les possibles contingències (fiscals, urbanístiques, mediambientals) derivades de l'adquisició del terreny.

Quant a l'anàlisi dels aspectes tributaris de l'operació, ja sigui com a adquisició directa del terreny o mitjançant l'adquisició d'una societat propietària del mateix, s'haurà de valorar el cost total de l'operació:

  • El cost de l'operació en el moment de la compra: preu i imposició indirecta.
  • El cost fiscal de la futura operació de venda dels immobles: imposició directa per les plusvàlues realitzades i tributs locals.

Tributació en adquisició de sòl imposició indirecta:

L'adquisició d'un solar estarà subjecta a l'Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, en la modalitat de transmissions patrimonials oneroses, quan el venedor sigui una persona física que no actuï com a empresari o professional. Per contra, serà l'Impost sobre el Valor Afegit el qual es reporti en l'adquisició de solars a societats, empresaris o professionals.

D'altra banda, en el cas d'estar adquirint el terreny a través de l'adquisició d'una societat, presenta especial rellevància la nova redacció de l'article 108 de la Llei 24 / 1988, de 28 de juliol, del mercat de valors, modificat per la Llei 36 / 2006, de 29 de novembre, de Mesures per a la prevenció del frau fiscal.

L'exempció en l'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP), en la versió de Transmissions Patrimonials Oneroses de Béns Immobles (TPO) prevista per a les compravendes d'accions o participacions socials queda exceptuada en els casos següents:

  • En les compravendes d'accions o participacions en societats l'actiu estigui constituït almenys en un 50% per béns immobles situats en territori nacional, sempre que s'obtingui la titularitat del patrimoni o s'obtingui un percentatge que permeti exercir el control (entenent per control aconseguir directament o indirectament una participació superior al 50%).

Per al còmput del percentatge de l'actiu constituït per béns immobles, es consideren les inversions que permetin el control d'entitats l'actiu estigui integrat, almenys en un 50%, per immobles situats a Espanya en la Tributació en adquisició de sòl.

De la mateixa manera, per als càlculs esmentats no es tindrà en compte el valor comptable dels immobles, sinó el valor real dels mateixos en el moment de la transmissió.

  • Quan les accions o participacions socials adquirides les hagi rebut el transmetent per les aportacions de béns immobles, bé en la constitució de la societat o en una posterior ampliació del seu capital social, sempre que entre la data d'aportació i la de transmissió no haguessin transcorregut tres anys.

En qualsevol d'aquests casos l'operació d'adquisició d'accions o participacions socials queda gravada per l'ITP al tipus vigent en cada comunitat autònoma, que en el cas de Catalunya és del 7%.

Tributació en adquisició de sòl imposició directa:

D'altra banda, els efectes tributaris de les plusvàlues tàcites (l'augment de valor que va acumulant al solar) són molt diferents en el cas d'adquirir directament un immoble o quan s'adquireix a través de la societat tenidora d'aquest.

En el segon supòsit (es compra la societat propietària del solar) la tributació pot ser molt superior, ja que el benefici de la venda final serà la diferència entre el preu de venda i el valor pel qual la societat filial adquirida va comprar el solar inicialment .

Per contra, en el primer supòsit (es compra el solar directament) la tributació es limitarà a l'increment de valor generat amb posterioritat a la nostra compra, amb independència del valor pel qual dit solar va ser adquirit per l'entitat que ara ens ho està oferint .

(*) La disminució en els Fons Propis de la societat filial, originada per la distribució de dividends, suposa una despesa en la societat matriu: la dotació (400) d'una provisió per depreciació del valor de les participacions d'aquesta filial.

D'altra banda, en determinades situacions seria aplicable una deducció per evitar la doble imposició sobre els dividends.

Hem d'afegir a aquesta anàlisi el cost derivat de l'Impost sobre l'Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (conegut com a plusvàlua municipal). Aquest impost sempre ha de pagar el venedor de cada transmissió.

En el primer dels supòsits analitzats, la meritació i la quota de l'impost es divideixen en dos moments: quan s'adquireix el terreny (moment en què tributarà la societat que ens ho ven) i quan ho venem (moment en què els obligats al pagament de l'impost som nosaltres).

En el segon supòsit, la quota total de l'impost merita quan es produeix la venda final del solar, per la qual cosa haurem de afrontar-la en la seva totalitat.

Els ajuntaments ofereixen el servei de realització d'un precàlcul, que ens ajudarà a estimar el cost que suposaria en el cas de transmetre l'immoble.


Sobre l'autor:

ines gros, dig advocats

Inés Gros

DiG Advocats

Linkedin