La disponibilitat de un habitatge digne, Ja sigui de propietat o de lloguer, és un dels drets més importants que la Constitució reconeix a tot ciutadà.

Per això, l'Estat està treballant en una sèrie de mesures legals que ajudin a garantir l'esmentat dret. Algunes de les mesures es concreten en una gestió més eficaç del sòl i en promoure l'arrendament dels habitatges no ocupades.

El Govern ha remès a les Corts dos projectes legislatius que ja s'estan tramitant:

  • L'Avantprojecte sobre la Llei del Sòl.
  • El Projecte de Llei de reformes en matèria tributària per a l'impuls a la productivitat "en què es recullen mesures tributàries per a facilitar la posada a disposició d'habitatges en règim de lloguer.

El "Avantprojecte sobre la Llei del Sòl" pretén obligar els promotors a cedir més sòl als ajuntaments en els projectes urbanístics ja reservar un 25% del sòl per a habitatges de protecció oficial. D'altra banda, aquest Avantprojecte considera com a deure dels propietaris el donar ús a l'habitatge o posar-la a disposició de tercers per a aquest ús. Això ha creat una certa polèmica, atès que, com alguns partits polítics han avançat, amb l'actual redacció de l'avantprojecte dels habitatges que estiguin molt de temps buides podrien ser expropiades. El Govern nega aquesta possibilitat.

D'altra banda, el 27 d'abril de 2003 va entrar en vigor un nou "règim fiscal especial del Impost sobre Societats, Aplicable a les empreses que es dediquen exclusivament a l'arrendament d'habitatges ". Aquest règim atorga una bonificació del 85% sobre la part de la quota íntegra que correspongui a les rendes derivades de l'arrendament d'habitatges que compleixin determinats requisits. En aquest sentit, el "Projecte de Llei de reformes en matèria tributària per a l'impuls a la productivitat" preveu flexibilitzar l'aplicació d'aquest règim fiscal especial, estimulant així l'oferta d'habitatges de lloguer.

Amb la normativa actual, la societat que pretengui beneficiar-se d'aquest règim especial ha de tenir per objecte exclusiu l'arrendament d'habitatges. L'avantprojecte elimina aquest caràcter d'exclusivitat permetent la realització d'activitats complementàries de l'activitat principal.

D'altra banda, la normativa actual estableix, com a requisit per a l'aplicació del règim especial, que el nombre d'habitatges arrendats o ofertes en arrendament per la societat sigui, en tot moment, igual o superior a 10. A més, cal que el valor comptable del conjunt dels habitatges adquirits per l'entitat en fase de construcció, incloses les comprades sobre plànol, no excedeixi el 20 per cent del valor comptable total dels habitatges de l'entitat. Aquest segon requisit quedaria derogat, segons el Projecte de Llei, ampliant així l'aplicació del règim especial a un major nombre de societats.

Una altra exigència per a l'aplicació del règim especial, segons el text actual, és que almenys un terç dels habitatges arrendats han d'incorporar en el contracte d'arrendament una opció de compra de l'habitatge a favor de l'arrendatari. La nova redacció proposada pel Projecte de Llei elimina aquesta obligació.

Es conclou, per tant, que el nou Projecte pretén simplificar l'aplicació del règim fiscal especial, facilitant el compliment dels seus requisits, segons es resumeix a continuació:

  1. Es podran acollir al règim especial les societats que tinguin com a activitat econòmica principal l'arrendament d'habitatges, situats en territori espanyol (ia les hagin construït, promogut o adquirit). Aquesta activitat serà compatible amb la inversió en locals de negoci i places de garatge per al seu arrendament, sempre que el seu valor comptable conjunt no excedeixi el 20 per cent del valor comptable total de les inversions en habitatges de l'entitat, així com amb la realització de altres activitats complementàries.
  2. En el cas de desenvolupar activitats complementàries, almenys el 55% de les rendes del període hauran de correspondre a rendes obtingudes per l'arrendament d'habitatges.
  3. S'hauran arrendar com a mínim deu habitatges.
  4. La superfície construïda de cada habitatge no podrà excedir de 135 metres quadrats, ni incloure més de dues places de garatge i annexos situats en el mateix edifici si es lloguen conjuntament.
  5. Com a novetat també s'estableix que els habitatges hauran de romandre arrendades durant un mínim de 7 anys.
  6. Com a requisit formal, les activitats de promoció immobiliària i d'arrendament hauran de comptabilitzar de manera separada per a cada immoble adquirit o promogut.

Els beneficis fiscals del règim mantenen la bonificació del 85% sobre la part de la quota íntegra que correspongui a les rendes derivades de l'arrendament d'habitatges que compleixin els requisits i se suprimeix la bonificació per a les rendes derivades de la seva transmissió.

Exemple: una entitat que obtingui un benefici de 500 um, resultant de l'arrendament d'habitatges, tindrà una tributació efectiva de 26,25 um (el que suposa un tipus impositiu efectiu del 5,25%).

ingressos 1.000,00

(Despeses) (500,00)

benefici 500,00

Tributació 35% 175,00

Bonificació 85% (148,75)

Tributació efectiva 26,25

En el cas que una entitat tingui la consideració de societat patrimonial en l'Impost sobre Societats no es podrà acollir al règim de les entitats dedicades a l'arrendament d'habitatges. Pel que fa a les entitats a les que els pugui ser d'aplicació el règim especial d'entitats de reduïda dimensió, podran optar per aquest règim o per l'esmentat d'arrendament d'habitatges.

El present règim fiscal especial s'aplicarà en el període impositiu que finalitzi amb posterioritat a la seva comunicació i en els exercicis successius, fins que es comuniqui a l'Administració Tributària la corresponent renúncia.

Sembla que l'entrada en vigor de les modificacions proposades per aquest Projecte facilitaria l'aplicació del règim fiscal especial exposat. Això resultaria beneficiós per a moltes més societats dedicades a l'arrendament d'habitatges, el que podria col·laborar a pal·liar la falta d'habitatge destinat a l'arrendament i frenar la inflació de preus. Amb el temps veurem com queda redactat finalment aquest Projecte, després del seu pas pel Congrés, i si resulta ser la solució, o no, a les necessitats actuals del mercat per poder obtenir un habitatge digne.


Sobre l'autor:

Advocat Patrimoni a Barcelona

Francesc Fortuny

DiG Advocats

Linkedin