La declaración del Estado de alarma decretado inicialmente por el gobierno mediante el RD 462/2020, de 14 de marzo, y ampliado por el RD 476/2020, de 27 de marzo, en combinación con el Real Decreto-Ley 10/2020, de 29 de marzo, por el que se regula un permiso retribuido para las personas trabajadoras por cuenta ajena que no presten servicios esenciales con el fin de reducir la movilidad de la población en el contexto de la lucha contra el Covid-19, ha provocado que prácticamente la mayoría de los negocios se hayan visto obligados a cerrar durante el período de tiempo que este vigente esta excepcional situación y, por ello, ante la imposibilidad de desarrollar su actividad, careciendo de ingresos han de asumir unos gastos fijos. Ahora la gran duda que nos plantean nuestros clientes es cómo tratar el IVA del alquiler en caso de quita, moratoria o suspensión del pago.
El principal gasto fijo, junto el de personal, que acostumbran a tener los empresarios es el del alquiler de los locales donde ejercen su actividad, salvo que éstos sean de propiedad, por supuesto.
Es por ello, que desde el inicio de la declaración del estado de alarma, los arrendatarios se han puesto en contacto con los propietarios a los efectos de poder alcanzar una solución para rebajar la tensión de tesorería que el pago de la renta les comporta en unos momentos tan difíciles.
No es objeto de este escrito, tratar sobre los derechos que le asiste a cada una de las partes, por el derecho civil; sino que vamos a presuponer que las dos partes han llegado a un acuerdo con relación a la obligación del pago del alquiler.
En concreto, vamos a analizar las implicaciones fiscales que a efectos de IVA comportan los supuestos en los que el propietario acepta una suspensión, quita o moratoria de la renta.
En este sentido hay que precisar, que mientras la suspensión o la quita (reducción) de la renta, comporta la anulación o reducción, según el caso, del importe de la renta; la moratoria, comporta un aplazamiento de dicho pago, pero respetando la integridad del mismo, salvo los supuestos en los que se pacte una quita y moratoria a la vez.
El IVA del alquiler en caso de moratoria pactada:
Así pues, en el caso que se pacte una moratoria del importe íntegro de la renta, al no existir reducción del importe, la base imponible del IVA sería la renta vigente. No obstante, a los efectos del impuesto, hay que tener en cuenta que se trata de un contrato de tracto sucesivo, por lo que el devengo se producirá en el momento en el que el pago resulte exigible, tal y como se prevé en el artículo 75.uno.7º de la LIVA:
“Se devenga el impuesto:
7.º En los arrendamientos, en los suministros y, en general, en las operaciones de tracto sucesivo o continuado, en el momento en que resulte exigible la parte del precio que comprenda cada percepción.”
No obstante, hay que tener presente que en la mayoría de los contratos de alquiler, la renta se devenga dentro de los cinco o diez primeros días del mes, por lo que esa será la fecha de la exigibilidad a efectos del IVA.
Es por ello, que en caso de conceder una mora, se proceda a suscribir un anexo al contrato estableciendo los plazos de pago pactados, y por ende la fecha de exigibilidad del IVA. En este anexo se debe hacer constar que por el cambio de las condiciones contractuales inicialmente existentes (rebus sic standibus) fundamentadas por la causa de fuerza mayor derivada de la declaración del estado de alarma decretado por el gobierno ambas partes acuerdan la modificación y/o suspensión de las condiciones del plazo de pago de la renta durante el período que dure este estado de alarma o por un período superior …).
El IVA del alquiler en caso de quita o suspensión:
Por otro lado, los supuestos en los que las partes acuerden una quita o suspensión del pago de la renta del alquiler, la situación es distinta, por cuanto el plazo de exigibilidad del impuesto no varía, aunque sí el importe.
Ante esta situación hay que tener mucho cuidado con las implicaciones del IVA respecto de las rentas total o parcialmente rebajadas, por cuando si no se instrumentalizan dichos acuerdos mediante la suscripción de un documento justificando la adopción de esta medida por las excepcionales circunstancias de la declaración del estado de alarma declarado por el gobierno… la Administración tributaria entenderá que estamos ante lo que en la normativa del IVA se denomina un autoconsumo de servicio, por lo que el propietario vendrá obligado a ingresar la cuota de IVA repercutido sobre la totalidad del importe íntegro de la renta que consta en el contrato de alquiler, al seguir ésta vigente.
El concepto de autoconsumo de servicios en este caso, se entendería que el arrendador “regala” el importe de la deuda al arrendatario, sin estar obligado a ello. En estos casos, la norma establece que la recaudación de la Agencia Tributaria no tiene por qué verse mermada por un acuerdo unilateral y voluntario del arrendador.
Es decir, la suspensión de la totalidad o de parte de la renta por parte del arrendador no supone la desaparición de las obligaciones fiscales derivadas del contrato de alquiler. Es por ello, que en estos supuestos resulta imprescindible proceder a modificar el contenido del contrato, en las mismas condiciones que se han comentado para el supuesto de moratoria, a los efectos de evitar un perjuicio al arrendador, que en caso de no hacerlo vendrá obligado a tener que ingresar unas cuotas de IVA que no ha percibido ni percibirá.
Sobre el autor:
DiG Abogados