Cuando has decidido comprar una vivienda o cualquier otro bien o inmueble es importante firmar un contrato de arras en el que todo quede bien atado, y no dejar nada al azar para evitar que aparezcan problemas en el futuro.

El contrato de arras o “las arras”, que en definitiva, son un anticipo, sirven para reservarte el derecho de compra del bien inmueble que quieres comprar. Se debe firmar tanto si vas a adquirir un piso nuevo como uno de segunda mano. Firmando este contrato te comprometes a adquirir el inmueble en el plazo y en las condiciones estipuladas en el contrato de arras y el vendedor se compromete a vendértelo en los términos pactados. Así, pues, supone una garantía para comprador y vendedor.

Lo ideal es que el contrato de arras incluya todas las cláusulas que se vayan a incluir en la compraventa que se firmará con posterioridad.

Y, como mínimo, debe incluir:

* Datos personales de comprador y vendedor.

* Datos de la vivienda y de los anexos si existen: dirección exacta, características básicas, superficie,  descripción registral de la finca, número de referencia catastral y número de cédula de habitabilidad y fecha en qué fue expedida,….

También es conveniente incluir los datos registrales del inmueble, objeto de compraventa, y previamente, a la firma del contrato de arras, verificar en el Registro de la Propiedad que se encuentra libre de cargas.

* Precio total de venta y forma en qué se pagará. Debe especificarse la cantidad que se entrega en concepto de arras y señalar que se trata de un pago a cuenta del precio total de la compraventa. Es importante realizar, en el contrato de arras, la mención expresa de que todas las cantidades entregadas se descontarán del precio final de la vivienda en el momento de firmar la escritura de compraventa.

El pago debe ser nominativo.

En cuanto al importe de las arras, y, aunque no se estipula por ley ninguna cantidad concreta,  generalmente suele ser un 10% del precio de venta. Este importe está sujeto a IVA en el supuesto de vivienda de nueva construcción y sujeto a Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en caso de tratarse de vivienda de segunda mano.

* Plazo máximo para firmar la escritura pública de compraventa.

* En su caso, las posibles cargas que afecten a la propiedad.

* Quien asume los gastos de la compraventa y su detalle (notaria, registro de la propiedad, impuestos, etc.).

* Las penalizaciones en caso de que una parte no cumpla.

¿Qué clases de arras existen?

Existen tres tipos de arras en función de la intención de las partes. Dependiendo del tipo de contrato de arras que firmemos las consecuencias van a ser distintas:

  • Arras confirmatorias:  son prueba de la perfección o conclusión del contrato de compraventa. Garantizan que la compraventa se va a realizar y suponen un anticipo toda vez que el importe entregado es a cuenta del precio. Pero no autorizan a desistir de la compraventa en caso de incumplimiento. Si una de las partes no cumple, la otra puede escoger entre exigirle el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo y la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados si se prueban.
  • Arras penitenciales: se diferencian de las anteriores en que permiten desistir libremente del contrato a cualquiera de las partes en el siguiente sentido: en caso de incumplimiento por parte del comprador, éste perderá la cantidad entregada y si no se realiza la compraventa por incumplimiento del vendedor, éste devolverá el doble del importe percibido. Las arras penitenciales son las más comunes.
  • Arras penales: al igual que en las arras penitenciales, en caso de no realizarse la compraventa por incumplimiento de obligaciones, si incumple el comprador perderá las arras y si incumple el vendedor deberá devolverlas dobladas. No obstante el que ha incumplido o desistido en la ejecución del contrato, no se desliga de la obligación incumplida que puede ser exigida. Es decir, el hecho de que se haya desistido no implica que desaparezca la obligación, pudiéndose exigir su cumplimiento con la consiguiente reclamación de daños y perjuicios.

Así pues, si estamos pensando en adquirir una vivienda (póngase en contacto con nosotros, le ayudaremos), y tratándose de uno de los desembolsos económicos más importante que realiza una persona, nuestra recomendación es que se busque asesoramiento con un abogado a la hora de tener que firmar un contrato de arras así como la posterior operación de compraventa.

 


Sobre el autor:

Carmen Lopez

DiG Abogados

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