En el día hoy, 2 de abril de 2020, entra en vigor el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. En este articulo me voy a centrar en los puntos más relevantes de esta normativa en materia de alquiler, ya que la gran duda que nos plantean todos los inquilinos es si puedo dejar de pagar mi alquiler.
¿Quién puede acogerse a la posibilidad de retrasar el pago del alquiler?
Dicho Real Decreto-ley establece la posibilidad de solicitar un aplazamiento o un retraso en el pago del alquiler pero NO es para todos los inquilinos afectados por la crisis del coronavirus, sino únicamente para los que se encuentren en las siguientes circunstancias.
Para dejar de pagar mi alquiler se deben de cumplir estos 3 requisitos:
- Tratarse de un contrato de alquiler de vivienda habitual, quedando excluidas las segundas residencias o cualquier otro tipo de vivienda.
- Sólo podrán acogerse los inquilinos en situación de «vulnerabilidad económica a causa del coronavirus».
- Y el propietario de la vivienda debe ser una empresa o entidad pública o un «gran tenedor», que son los dueños de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.
¿Qué se entiende por «vulnerabilidad económica» para que podamos solicitar el aplazamiento en el pago del alquiler o las ayudas?
El inquilino debe encontrarse en las siguientes condiciones (se deben de cumplir todas):
- Haber sido despedido, haber recibido un ERTE (Expediente temporal de regulación de empleo) o haber reducido su jornada u otra circunstancia similar que suponga una pérdida sustancial de sus ingresos.
- Que el conjunto de los ingresos de la unidad familiar, en el mes anterior a la petición de la moratoria, no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). Este límite se incrementará por cada hijo a cargo en la unidad familiar o en el caso de unidad familiar monoparental o por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar. Este límite será de cuatro veces el IPREM si hay una persona en la unidad familiar con discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite para trabajar; o será de cinco veces el IRPREM si el inquilino tiene parálisis cerebral, enfermedad mental o con discapacidad intelectual con un grado de discapacidad igual o superior al 33%, discapacidad física o sensorial con discapacidad igual o superior al 65% o enfermedad grave acreditada (tanto del inquilino o de su cuidador) que no le permita trabajar.
- La renta más los gastos y suministros básicos (agua, electricidad, gas, internet, teléfono y gastos de comunidad) del inquilino deben ser superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
- El inquilino o cualquier de los miembros de la unidad familiar no pueden ser propietarios o usufructuarios de ninguna otra vivienda en España, salvo que acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, otra causa o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad; o, por último, cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte de la vivienda y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento.
Se entenderá por unidad familiar la que componen el inquilino, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
Y para demostrar que se cumplen los requisitos, se deberá de aportar la documentación referida en el Real Decreto-ley que nos ocupa. Eso es, entre otros, se aportarán libros de familia, certificados de parejas de hecho, certificados de empadronamiento, declaraciones de discapacidad, y cualquier otra documentación que acredite que se cumplen los requisitos. En caso de no tener algunos de los documentos se puede presentar una declaración responsable supletoria, debiéndose de aportar después la documentación no aportada.
¿Qué plazo tengo para solicitar el retraso en el pago del alquiler?
Un mes desde la entrada en vigor de esta normativa. Eso es, hasta el 2 de mayo.
¿En qué consistirá el aplazamiento en el pago del alquiler?
Se tratará de un aplazamiento temporal y extraordinario, en los siguientes términos y siempre que la condonación total o parcial no se hubiese pactado ya entre propietario e inquilino.
El arrendador podrá decidir, en el plazo de 7 días laborables, entre:
- Reducir en un 50% el alquiler, con un máximo de cuatro meses.
- Conceder el aplazamiento de pago del alquiler, con un máximo de cuatro meses, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos 3 años.
La moratoria será automática, y podrá durar lo que dure el estado de alarma, e incluso prorrogarse tras finalizar éste, si así lo requiere la situación de vulnerabilidad del inquilino.
El inquilino no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas al propietario- arrendador sin intereses.
¿Qué ocurre cuando el propietario NO es una empresa o entidad pública o un «gran tenedor» (dueño de más de diez viviendas, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados)?
Si el inquilino en situación de «vulnerabilidad económica a causa del coronavirus» solicita el aplazamiento del pago del alquiler, el arrendador podrá comunicarle, en 7 días laborables:
- Que acepta el aplazamiento o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea.
- Que NO acepta ningún acuerdo sobre el aplazamiento de pago. Al ser considerado “pequeño propietario” no se le obliga a aceptar la moratoria. En este caso, el inquilino podrá solicitar préstamos sin intereses o ayudas al Estado. Es decir, para hacer frente a los gastos de vivienda por parte de los hogares que se encuentren en “situación de vulnerabilidad” , se autoriza al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para que, mediante acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial, por un plazo de hasta catorce años, se desarrolle una línea de avales con total cobertura del Estado, para que los bancos puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a los inquilinos que se encuentren en la referida “situación de vulnerabilidad”, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que devenguen ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante. Estas ayudas deberán dedicarse al pago del alquiler de la vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis meses de renta.
¿Qué otras ayudas se establecen?
- Así mismo, se establece un nuevo ”Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual”, que tendrá por objeto conceder ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a los inquilinos de vivienda habitual que, como consecuencia del coronavirus, tengan problemas transitorios para pagar, total o parcialmente, el alquiler y encajen en los “supuestos de vulnerabilidad económica y social”. Esta ayuda será de hasta 900.-€ al mes y de hasta el 100% de la renta de alquiler o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito para el pago de la renta de la vivienda habitual.
- Se establece también un nuevo “Programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables”. Tendrá por objeto facilitar una solución habitacional inmediata a las personas víctimas de violencia de género, a las personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, a las personas sin hogar y a otras personas especialmente vulnerables.
¿Qué pasa si se cumple el término del contrato de alquiler, o de cualquier de sus prórrogas, de mi vivienda habitual durante el estado de alarma?
En los contratos de alquiler de vivienda habitual, en los que desde el día de hoy hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma, finalice el término del contrato de alquiler o de cualquiera de sus prorrogas, el inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de alquiler por un plazo máximo de 6 meses, que deberá ser aceptada por el propietario, salvo que se pacten otras condiciones entre las partes. Las condiciones del contrato no se podrán alterar durante dicho periodo.
¿Puedo ejecutar un desahucio?
Una vez levantada la suspensión de los plazos por la finalización del estado de alarma, se suspenden los procedimientos de desahucio y el lanzamiento, en los contratos de arrendamiento de vivienda, en los que el inquilino se encuentre en “situación de vulnerabilidad social y económica ”, como consecuencia del coronavirus, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional, por un plazo máximo de 6 meses desde la entrada en vigor de este RD-ley, esto es, desde el 2 de abril hasta el 2 de octubre de 2020.
La suspensión debe ser notificada al juzgado que lleve el asunto, que lo transmitirá al Letrado de la Administración de Justicia y a los servicios sociales. Acreditada la situación de vulnerabilidad, se suspenderá de forma extraordinaria el lanzamiento.
Si la paralización del lanzamiento afecta también a un propietario en “situación de vulnerabilidad social y económica”, como consecuencia del coronavirus, el Letrado de la Administración de Justicia deberá dar parte a los servicios sociales para que decidan cómo proceder.
Como siempre, quedamos a su disposición si tiene alguna duda respecto de este tema.
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DiG Abogados