Es muy frecuente que las personas no residentes en España hereden algún inmueble situado en la Peninsula Iberica. El caso más usual sería el de un descendiente de una persona mayor que, años antes de su fallecimiento, habría comprado un apartamento o casa en la costa española para usarla como segunda residencia o como inversión. En ciertos casos, inmediatamente después del fallecimiento del propietario, los herederos están «descolocados» puesto que no saben cómo proceder.
A continuación exponemos 10 conceptos que el heredero* o herederos no residentes en España deben tener en cuenta:
- El derecho aplicable a la sucesión dependerá de varios elementos pero en cualquier caso las formalidades aplicables a la transmisión del inmueble a favor del heredero y su inscripción en el registro de la propiedad seguirán la ley del lugar donde esté radicado el inmueble.
- El hecho que el último testamento del difunto no hiciera mención expresa del inmueble no es ningún obstáculo para que el heredero o beneficiario pase a ser propietario del bien. Para ello, será necesario que el inmueble esté mencionado y descrito en la escritura de aceptación y adjudicación/partición de herencia.
- Si el documento de aceptación y adjudicación/partición de herencia se ha realizado fuera de España, para la formalización de la transmisión del inmueble situado en España a favor del heredero o herederos no residentes en España, será necesario que el documento haya sido otorgado ante notario público, que esté redactado o traducido al español y que esté debidamente legalizado mediante apostilla o formalidad equivalente.
- Para poder inscribir al heredero o herederos no residentes en España, como propietario del inmueble será necesario que el heredero tenga su NIE (Número de Identificación de Extranjero).
- Para que el Registro de la Propiedad proceda a la inscripción del heredero o herederos no residentes en España, como el nuevo propietario será necesario que el heredero haya presentado el correspondiente Impuesto de Sucesiones ante la agencia tributaria que corresponda.
- El Impuesto de Sucesiones aplicable en España debe ser presentado y pagado, si procede, por los beneficiarios en el plazo máximo de 6 meses a contar desde la fecha de defunción. Puede obtenerse automáticamente una prórroga de 6 meses adicionales si el interesado solicita la prórroga dentro del plazo de 5 meses desde la defunción. Si el impuesto se presenta y paga fuera de plazo la administración tributaria aplica recargos y sanciones.
- En el supuesto, muy habitual, que haya varias jurisdicciones relacionadas con la herencia es muy probable que haya que presentar declaraciones de impuesto de sucesiones en cada una de ellas. Cuando esto suceda es muy recomendable acudir a profesionales expertos en sucesiones y tributación para tener la certeza de que no queda ningún impuesto por pagar y también para asegurarse que no se paga en exceso. En este sentido habrá que comprobar los convenios internacionales para evitar la doble imposición.
- El heredero o herederos no residentes en España, no podran completar la venta del inmueble a tercero hasta que el bien esté inscrito a su nombre en el Registro de la Propiedad. Téngase en cuenta que si bien la fecha de transmisión a favor del heredero será la fecha de defunción, el comprador exigirá que antes de comprar y pagar por la compra de la casa esté debidamente formalizada y sea indiscutible.
- Si el heredero necesita el dinero de la venta del inmueble para poder pagar el impuesto, la normativa prevé que la agencia tributaria autorice dicha venta siempre y cuando quede debidamente garantizado que la parte del precio que corresponda será destinada al pago del impuesto de sucesiones.
- Téngase en cuenta que los poderes que hubiera otorgado el difunto quedan extinguidos por la muerte del mismo. En la práctica hay ciertos sujetos apoderados (familiares del difunto, asesores, agentes de la propiedad inmobiliaria, abogados…) que siguen utilizando dichos poderes una vez fallecido el propietario, incluso a sabiendas de que el titular ha fallecido. Así, firman contratos de alquiler e incluso de venta en nombre del difunto. Esta práctica es totalmente ilícita y puede comportar consecuencias graves para el apoderado.
* En este artículo las referencias a “heredero” son aplicables a herederos, legatarios y en general beneficiarios de los bienes de la herencia.
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Sobre el autor:
Roma Bosch
DiG Abogados
