El denominado oficialmente «Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana», más conocido popularmente por su nombre anterior de arbitrio de la plusvalia municipal, ha sido siempre objeto de grandes controversias y rechazo, ya que el ciudadano o contribuyente no comprende por qué tiene que gravarse un acto, el de transmisión de un bien inmueble de naturaleza urbana, con un impuesto referido a un hipotético aumento del valor experimentado por el terreno, durante los años transcurridos desde su adquisición anterior.

Y el contribuyente no comprende la exigencia de tal impuesto porque considera que el bien inmueble transferido no solo ya es objeto de una imposición tributaria a cargo del comprador o adquirente, la del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos documentados, o en su caso, la del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, sino que además ya ha sido objeto de una imposición tributaria anual, el conocido Impuesto sobre Bienes Inmuebles o IBI.

A ello se añade la importante cantidad a pagar que normalmente resulta de la liquidación que se efectúa del impuesto, que no guarda relación alguna con el verdaderao incremento del valor del terreno, sino que se calcula em función de los años transcurridos y el valor catastral, cuantos más años hayan transcurrido desde su última transmisión, todo ello en base al referido y supuesto incremento de valor experimentado por el terreno durante dichos años, siendo así que el contribuyente piense que si existe dicho incremento es gracias a su propia actividad y al coste más gastos que ha venido soportando y no gracias a la actividad de la administración municipal.

Esta controversia y rechazo, existente desde hace mucho tiempo, se ha visto, no obstante, fuertemente aumentada y actualizada en los últimos años, tanto por el gran incremento experimentado en los valores catastrales, sobre los cuales se calcula dicho Impuesto, como porque la crisis inmobiliaria ha traído como consecuencia una real y auténtica disminución en el valor de los terrenos y de los bienes inmuebles en general, por lo que más que referirnos al Impuesto sobre el incremento de su valor, deberíamos referirnos al Impuesto sobre la disminución de dicho valor.

¿Cuándo hay que pagar la plusvalia municipal y a quién afecta?

El referido Impuesto se rige por lo establecido en la Ley de Haciendas Locales de 28 de diciembre de 1988, por consiguiente, es un tributo que va directamente a parar a las arcas municipales, de ahí el gran interés que tienen todos los Ayuntamientos en su exigencia de pago.

Como ya hemos dicho anteriormente, se genera cuando se efectúa una transmisión de la propiedad de los terrenos de naturaleza urbana, no los rústicos,  por cualquier título, sea compraventa, sucesión, donación e, incluso, disolución de condominios según en qué supuestos.

No están sujetos al Impuesto los supuestos de aportaciones de bienes y derechos realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal, adjudicaciones que a su favor y en pago de ellas se verifiquen ni las transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes comunes. Tampoco se sujetan al Impuesto las transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos, como consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación o divorcio matrimonial.

Caso distinto es el de los condominios en el supuesto de disolución o extinción de los mismos. Ahí la jurisprudencia de nuestros Tribunales de Justicia distingue entre que se trate de condominio voluntario o forzoso, como por ejemplo, el proveniente de una herencia. Y también distingue entre que la adjudicación de bienes por la disolución del condominio se haga solo entre bienes que eran comunitarios o exista exceso de adjudicación y se atribuyan otros bienes que no formaban parte del condominio. En el supuesto de disolución o extinción de condominio forzoso no se producirá el devengo del Impuesto, por cuanto no se produce transmisión de la propiedad según el Código Civil.

Un aspecto a tener en cuenta es el momento en que se produce el devengo del Impuesto en los casos de Herencia, ya que frente a la creencia, bastante frecuente, de que dicho devengo se produce cuando se acepta la herencia, es doctrina reiterada de nuestros Tribunales de Justicia, apoyada en la normativa del Código Civil, que dicho devengo se produce en la fecha de fallecimiento. Y entonces ¿qué sucede si no es aceptada la herencia y no hay heredero o herederos declarados? Pues que la Administración puede girar la liquidación del Impuesto contra la herencia yacente, sin esperar a la aceptación de la herencia.

Debate actual sobre el cálculo del Impuesto y su aplicación en determinados supuestos

Si ya resultaba controvertida con anterioridad la aplicación de este Impuesto, la llegada de la crisis inmobiliaria con la fuerte disminución habida en los precios de los inmuebles y de los terrenos en particular, ha creado una fuerte discusión y oposición sobre su aplicabilidad, que ha llegado ya a los Tribunales de Justicia.

La Ley establece como principio general, que éste es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos y que se pone de manifiesto a consecuencia de la transmisión de su propiedad. Pero para el cálculo del tributo impone una fórmula que, en realidad, nada tiene que ver con el incremento sufrido en el valor del terreno, sino que tan solo se refiere al valor catastral del mismo en el momento en que se produce el devengo y el número de años. Sobre dicho valor se aplica un porcentaje anual establecido por cada Ayuntamiento, pero que no puede exceder de un determinado límite según el período transcurrido desde que se efectuó la anterior transmisión, siendo el máximo a computar   el de 20 años con aplicación, en este caso, de un porcentaje del 3% anual, el cual se multiplica por el número de años transcurridos. Y sobre el resultado, que será la Base imponible, se liquida el impuesto, en el tipo de gravamen fijado libremente por cada Ayuntamiento, con un máximo del 30%.

Esta forma de cálculo impuesta en la propia Ley, probablemente tuvo su razón de ser partiendo del criterio que los terrenos siempre aumentaban de valor, normalmente por encima de su valor catastral, por lo que la aplicación de esta fórmula de cálculo, en realidad tendía a favorecer al contribuyente por cuanto obligaba a los Ayuntamientos a percibir una cantidad más reducida que si se hubiera calculado sobre el incremento real habido.

Pero ¿qué ha ocurrido ahora? Pues que el valor de los terrenos no solo no se incrementa sino que en muchos casos ha disminuido con respecto al valor con que se adquirieron. Y ahí ha llegado la discusión ante los Tribunales, porque no parece lógico ni mucho menos justo, que se aplique un Impuesto sobre un incremento teórico y ficticio del valor del terreno transmitido cuando realmente dicho terreno ha perdido valor con respecto al que tenía cuando se compró. Y algunos Tribunales ya han empezado a dar la razón a los contribuyentes, a pesar de que la Administración alega que en realidad no hay que estar al incremento de valor por el precio pagado, sino por el mayor valor alcanzado a causa de las actuaciones urbanísticas llevadas a cabo por la Administración en la zona donde se encuentra ubicado el terreno. Argumento que no tiene consistencia alguna y, por tanto, no puede ser asumido jurídicamente. El problema, no obstante, para que el contribuyente pueda defender su postura, estriba fundamentalmente en poder justificar ante el Tribunal cual era el valor del terreno antes y ahora, ya que normalmente la compraventa de los terrenos va unida al de la edificación que existe en los mismos sin discriminar entre uno y otro elemento. Hace falta, pues, una prueba pericial compleja para poder justificar la disminución de valor y conseguir convencer al Juez de ello.

Otras discusiones sobre el cálculo del Impuesto de la plusvalia municipal

Otra de las discusiones que se plantea en ocasiones, es debida a que los Ayuntamientos, después de haber liquidado el Impuesto sobre el valor catastral existente en el momento de la transmisión, si con posterioridad se produce una revisión del valor catastral al alza en base a modificaciones de planeamiento aprobadas con anterioridad a la fecha del devengo e Impuesto, pero con posterioridad a la ponencia de valores que había dado lugar al anterior valor catastral , giran una nueva liquidación revisando la anterior abonada por el contribuyente calculada sobre el nuevo valor catastral. Tal actuación está autorizada por la Ley de Haciendas Locales, ya que se considera que no existe una aplicación retroactiva del valor catastral sino un adecuación a los valores que ya habían sido aprobados en ponencia pero no reflejados todavía en el catastro. Ahora bien, cuando tiene lugar esta revisión, produce una gran perplejidad en el contribuyente que daba ya por definitivamente liquidado el Impuesto y se encuentra con que se le exige el pago de una nueva suma de dinero por la diferencia en más que se haya producido. Frente a dicha nueva liquidación solo cabe oponer, en principio, si procede, la prescripción por el transcurso del plazo por haberse calculado erróneamente el importe.

Finalmente, ha llegado también a los Tribunales otra discusión referente a que la formulación que utiliza la Ley para el cálculo del Impuesto a pagar , y que hemos detallado más arriba, supone gravar , no el incremento habido durante los años anteriores a la transmisión, sino la subida de precio que tendría durante los próximos años . Se entiende que al aplicar el porcentaje sobre el valor catastral actual y no sobre la diferencia entre el valor catastral anterior y el actual, no se está partiendo del incremento alcanzado durante el transcurso de los años anteriores sino del valor catastral fijo establecido en el momento, lo que no es lo mismo. Una Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha confirmó este criterio, aunque no consta que haya sido planteado o reiterado posteriormente.


Sobre el autor:

Abogado Patrimonio en Barcelona

Francesc Fortuny

DiG Abogados

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