El próximo 21 de junio entra en vigor la Ley 5/2015, que modifica la Ley de Propiedad Horizontal que afecta a todas las comunidades de propietarios y que estaba vigente en Cataluña desde el año 2006.

Cabe destacar entre los principales cambios los siguientes:

  • Se establece la responsabilidad real de cada elemento privativo por los gastos ordinarios, extraordinarios y fondo de reserva, adeudados por los titulares de dicho elemento,  correspondientes a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años anteriores.
  • Permanece el fondo de reserva del 5% del presupuesto anual, si bien acumulándose el saldo no dispuesto anualmente, al fondo de reserva del año próximo que debe cobrarse íntegramente.
  • Puede acudirse al procedimiento arbitral, para cualquier conflicto comunitario, si así lo establecen los Estatutos.
  • Si se designa un Administrador profesional, éste será el Secretario y está obligado a conservar toda la documentación, incluso la contable durante cinco años.
  • Solo pueden convocar la Junta el Presidente o el Vicepresidente, no el Secretario, o una cuarta parte de los propietarios o una cuarta parte de las cuotas de participación, indistintamente.
  • Todos los acuerdos a adoptar deben constar en el Orden del Día. Queda excluida la posibilidad de la destitución del Presidente, Secretario o Administrador si no consta en el Orden del Día.
  • La Junta general se reúne en única convocatoria cualquiera que sea el quorum de asistentes y/o representados.
  • Se permite la celebración de las Juntas por videoconferencia u otros medios telemáticos si lo establecen los Estatutos o lo acuerda la Junta de propietarios.
  • El voto de los que se abstengan y el correspondiente a los elementos privativos de beneficio común se computan favorables al  voto de la mayoría.

 

  • Los acuerdos que modifiquen la cuota de participación, los que priven a cualquier propietario de sus facultades de uso y disfrute de elementos comunes y los que determinen la extinción del régimen de propiedad horizontal, requieren el consentimiento expreso de los propietarios afectados.
  • Se requiere la unanimidad para modificar las cuotas de participación, desvincular un anexo, vincular  el uso exclusivo de elementos comunes  a uno o diversos elementos privativos, ceder gratuitamente el uso de elementos comunes, constituir un derecho de sobreelevación, sub edificación y edificación sobre el inmueble, extinguir el régimen de propiedad horizontal, someter a arbitraje cualquier cuestión, si los Estatutos no lo prohíben. Se presume la unanimidad si ningún propietario no asistente no ha enviado escrito en el plazo de un mes oponiéndose.
  • Se requiere el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios que  representen las cuatro quintas partes  de las cuotas de participación para modificar el título de constitución y los Estatutos, adoptar acuerdos  relativos a innovaciones físicas si afectan a la estructura o configuración exterior excepto si se refieren a la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, desafectar un elemento común, constituir, vender, gravar y dividir un elemento privativo de beneficio común, acordar cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación en los gastos comunes, acordar la extinción voluntaria del régimen de propiedad horizontal  por parcelas, la cesión onerosa del uso y arrendamiento de elementos comunes por un plazo superior a 15 años. Se presume esta mayoría cualificada, si, habiéndose acordado por mayoría simple de los asistentes, no hay oposición de los propietarios ausentes en el plazo de un mes.
  • Todos los demás acuerdos se adoptan por mayoría simple de los propietarios participantes en la reunión que representen la mayoría simple de sus cuotas de participación. Los que no han participado en la votación pueden oponerse al acuerdo mediante escrito en el plazo de un mes. Si no efectúan la oposición, se considera que se adhieren al acuerdo.
  • El Acta de la reunión debe redactarse en el plazo de cinco días y enviar a los propietarios en el plazo de 10 días. Transcurrido el plazo de un mes para conocer si ha existido oposición de los no asistentes, se enviará un Anexo al Acta indicando si los acuerdos han resultado o no efectivos.
  • Caduca al año la acción de impugnación judicial de los acuerdos contrarios a la ley, el título de constitución o los estatutos, o si suponen un abuso de derecho. Caduca a los tres meses la acción de impugnación contra los acuerdos contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para alguno de los propietarios. Están legitimados para la impugnación los propietarios que votaron en contra, los ausentes que se opusieron y aquellos que fueron privados ilegítima mente del voto.
  • Corresponde al vendedor comunicar a la Secretaría de la Comunidad que se ha producido la venta del inmueble del que era titular; en tanto no lo haga responde solidariamente de las deudas ante la Comunidad.
  • Se permite la instalación de un punto de recarga individual de vehículo eléctrico, previo aviso a la Comunidad 30 días antes.
  • Caduca a los cuatro años la facultad de la Comunidad para exigir la reposición al estado originario de los elementos comunes alterados sin su consentimiento.

Sobre el autor:

Abogado Patrimonio en Barcelona

 

Francesc Fortuny

DiG Abogados

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