Nueva tributación por alquileres
¿Conoces los detalles de la nueva tributación por alquileres en el IRPF? Los rendimientos de contratos de alquiler de viviendas celebrados a partir del 26 de mayo de 2023 tributarán de modo diferente en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) del año 2024 y siguientes.
Así pues, los rendimientos derivados de contratos de alquiler de viviendas celebrados hasta 25 de mayo de 2023 podrán seguir aplicando una reducción del 60% a efectos de su tributación en el IRPF.
Pero desde el año 2024, las reducciones aplicables a los rendimientos derivados de contratos de alquiler de viviendas celebrados a partir del 26 de mayo de 2023 serán diferentes:
- a) Reducción de 90%, cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
Ver apartado relativo al concepto de “zona de mercado residencial tensionado”, más adelante.
Nota: no aplicará, por tanto, al arrendamiento de viviendas que se alquilan por primera vez.
- b) Reducción del 70% cuando no cumpliéndose los requisitos señalados en la letra a) anterior, se produzca alguna de las circunstancias siguientes:
1.º Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos en esta letra.
Nota: conviene incorporar al contrato de alquiler la documentación acreditativa de la edad del arrendatario/os, como podría ser una copia del DNI, NIE, pasaporte o similar, dónde se muestre la fecha de nacimiento.
2.º Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos a las que sea de aplicación el régimen especial regulado en el título II de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica a que se refiere la Ley 19/2021, de 20 de diciembre, por la que se establece el ingreso mínimo vital, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
Nota: en el caso que el arrendatario sea una entidad sin fines lucrativos, es necesario que el arrendador obtenga un Certificado de la entidad arrendataria indicando que le es de aplicación el régimen especial regulado en el título II de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo.
Del mismo modo, resulta conveniente indicar en el contrato de arrendamiento que la vivienda se destina a alquiler social, motivo por el cual la renta mensual pactada es inferior a la establecida en el programa de ayudas de la Ley 19/2021, de 20 de diciembre o, en su caso, a la limitación de la renta establecida por algún programa público de vivienda.
c) Reducción del 60% cuando, no cumpliéndose los requisitos de las letras anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
Ver apartado relativo al concepto de “rehabilitación”, más adelante.
d) Reducción del 50% en cualquier otro caso.
Importante: Las reducciones solo se aplicarán sobre los rendimientos declarados voluntariamente por el contribuyente y no serán aplicables a los contratos de arrendamiento de viviendas en zonas de mercado residencial tensionado cuando la renta pactada al inicio del contrato de arrendamiento exceda de los límites que se establecen en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Además la AEAT entiende que las reducciones solo aplican a viviendas “habituales” y no a otro tipo de viviendas como las vacacionales y similares.
¿Cuáles son las zonas de mercado residencial tensionado?
Las zonas de mercado residencial tensionado las determinarán las Comunidades Autónomas, cuando se cumplan al menos uno de estos dos requisitos:
- El coste medio de la hipoteca o el alquiler (contando gastos) superan el 30 % de los ingresos medios de los hogares en esa zona.
- El precio de compra o del alquiler en los últimos 5 años ha experimentado un crecimiento acumulado de al menos 3 puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC en la comunidad autónoma.
Algunas Comunidades Autónomas han empezado procedimientos de declaración de zonas tensionadas. A modo de ejemplo, aquí se puede seguir el procedimiento en Cataluña.
A finales de 2023 todavía existe desacuerdo sobre estas medidas en algunas Comunidades Autónomas, lo que está frenando la declaración de las zonas tensionadas por parte de los gobiernos autonómicos.
¿Qué tipo de obras se consideran de rehabilitación y qué tratamiento tienen en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas?
El concepto de rehabilitación de vivienda es distinto al de obras de reparación, conservación, mantenimiento o mejora.
Se consideran rehabilitación de vivienda las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:
- Que hayan sido calificadas o declaradas como actuación protegida en materia de rehabilitación de viviendas.
- Que tengan por objeto la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 % del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.
En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el valor de las obras de rehabilitación se añade al valor de la vivienda y se amortiza anualmente, del mismo modo que cualquier inversión o mejora. Así pues, el gasto anual deducible no es directamente el total importe incurrido por las obras en el año en que se realizan, sino solamente una parte del mismo que se deducirá durante varios años hasta que se haya deducido el importe total invertido, siguiendo las normas de la amortización de inmuebles arrendados.
¿Qué tipo de obras se consideran gastos de reparación y conservación y qué tratamiento tienen en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas?
Los gastos de reparación y conservación son los destinados a la reparación o reposición de elementos preexistentes, con el objetivo de mantener la vivienda en condiciones óptimas y necesarias para su arrendamiento. Tiene esta consideración los siguientes:
- Los gastos efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de la vivienda.
- Los gastos por sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
- No es así para las cantidades destinadas a la ampliación o mejora, que no se consideran gastos deducibles en el mismo año que se han producido, sino inversiones amortizables. Es decir, que cuando las obras introducen mejoras o elementos nuevos, como un cuarto de baño nuevo, un ascensor que no existía antes o una nueva caldera de calefacción, no se consideran gastos de reparación y conservación sino “mejoras o inversión”, según se explica en el siguiente apartado.
Debe existir una correlación entre los gastos de conservación y reparación y los ingresos derivados del posterior arrendamiento de la vivienda. Los gastos de conservación y reparación efectuados en un inmueble con la finalidad de arrendarlo (esto es, los efectuados en el período de tiempo previo a la formalización del contrato de arrendamiento) tendrán la consideración de deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, siempre que vayan dirigidos exclusivamente a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario (a través del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos de uso y disfrute) y no al disfrute, siquiera temporal, del inmueble por el titular. Si en el ejercicio en que realiza los gastos el contribuyente no obtiene rendimientos del capital inmobiliario derivados del inmueble, los gastos de reparación y conservación podrán ser deducidos en los cuatro años siguientes, respetando cada año el límite legalmente establecido.
Para poder acreditar que las facturas relacionadas con estos gastos corresponden a un inmueble en concreto, es muy importante que en todas y cada una de las facturas se indique la dirección del inmueble en el que se realizan las obras. Si son de compra de materiales se recomienda indicar en la factura la dirección en la que se entregan.
En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas existe un límite para la deducción de los gastos de conservación y reparación, más los intereses y demás gastos de financiación; el importe máximo de todos estos gastos en conjunto que podrá deducirse en la declaración del año en que se producen no podrá exceder de los rendimientos íntegros del año, es decir, de los ingresos por arrendamiento para cada inmueble.
El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que puede exceder del mismo límite en cada año.
Otros gastos
Existen otros gastos de carácter periódico, como los correspondientes a la comunidad de propietarios, el IBI, seguros, suministros y amortizaciones. El criterio de la Agencia Tributaria es que dichos gastos solo serán deducibles en los períodos en que el inmueble esté alquilado, esto es, en la parte proporcional de días del año en los que se cobre el alquiler.
Cuando se hayan producido interrupciones en el tiempo de alquiler, la Agencia Tributaria no aceptará la deducibilidad de la parte de los gastos correspondientes a los días en que el inmueble no ha estado en alquiler. Algunos Tribunales han emitido sentencias en sentido contrario, indicando que se podría defender la deducibilidad de los gastos correspondientes a todo el año siempre que se pueda demostrar, documental y fehacientemente, que las interrupciones en el alquiler corresponden a unos períodos lógicos para el cambio de inquilinos y en los que se ha mantenido una voluntad constante por parte del propietario para conseguir un nuevo contrato de alquiler.
En cualquier caso, según lo comentado, la Agencia Tributaria los rechazará y se tendrá que defender en Tribunales la deducibilidad de los gastos correspondientes a períodos sin ingresos por alquiler, siendo incierto el resultado por depender de cada caso particular.
¿Qué tipo de obras se consideran mejoras o inversión y qué tratamiento tienen en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas?
Como ya se ha comentado, cuando las obras introducen mejoras o elementos nuevos, como un cuarto de baño nuevo, un ascensor que no existía previamente o una nueva caldera de calefacción, se consideran como mejoras o inversión.
Según algunas consultas de la Dirección General de Tributos, las obras para actualizar la cocina se han estado calificando como gastos de reparación, pero la adquisición de electrodomésticos y la instalación de nuevos acumuladores para tarifa nocturna se califican como inversión.
El coste de las obras de mejora o inversiones se deducen en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por amortización, siguiendo las normas de la amortización de inmuebles arrendados.
Otros ejemplos:
| Gastos de reparación, conservación o mantenimiento | Mejoras, inversión
o ampliación |
| Sustitución de calefacción, ascensor, puertas de seguridad, cambio de pizarra y tablas de un tejado cuando ya existen y es preciso, por razones de mantenimiento del uso normal, el sustituirlos. | Nueva instalación de calefacción, ascensor, puertas de seguridad, cambio de pizarra y tablas de un tejado donde no existían. |
| Renovación de una instalación eléctrica obsoleta y poco segura | Instalación eléctrica necesaria para una nueva planta que se construye en un chalet. |
| En el caso de un inmueble arrendado afectado por aluminosis, las obras de reparación de paredes, techos y pavimentación son gastos de conservación. | En el caso de un inmueble arrendado afectado por aluminosis, las obras destinadas a la consolidación del edificio constituyen una mejora, ya que han afectado a la propia estructura del edificio. |
| Algunas sentencias de tribunales indican que las obras realizadas en un inmueble para su transformación de vivienda a local de negocio, o los gastos de conversión de un ático en vivienda para su posterior arrendamiento, son gastos necesarios para dicho arrendamiento y, por tanto, deducibles del año en que se realizaron. En cualquier caso, el hecho de que esta calificación provenga de sentencias ya indica que la Agencia Tributaria no estaba de acuerdo y aplicó otro criterio, por lo que la resolución de estas situaciones puede requerir tiempo y costes, además de resultar incierta. | Aislamiento térmico de las paredes |
Conclusión
Es importante tener en cuenta que muchos de los criterios expuestos en este artículo proceden de interpretaciones recogidas en Sentencias de Tribunales y Consultas Vinculantes de la Dirección General de Tributos pero, como cada caso puede ser diferente, las Oficinas de Gestión o el Departamento de Inspección de la Agencia Tributaria pueden aplicar otros criterios o interpretaciones de la normativa.
De hecho, es evidente que estos temas son controvertidos y su resolución puede ser distinta en función de las circunstancias de cada caso. Por este motivo es importante consultar con expertos en Derecho Tributario para analizar cada caso en concreto.
De este modo, recomendamos acudir a un especialista en la materia para resolver cualquier duda relacionada con la nueva tributación por alquileres en el IRPF.
Sobre el autor:
Inés Gros
DiG Advocats
*Con el objeto de facilitar la comprensión de los conceptos legales explicados en este artículo, puede que la información se haya resumido y que en algunas partes del texto se haya utilizado un lenguaje no formal, diferente al texto exacto de la normativa. Por ello es importante consultar esta información con asesores legales, para confirmar los preceptos exactos y su aplicación en cada situación particular.
