La Generalitat ha publicado el Decreto ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, que ya se encuentra en vigor, y en cuya virtud los negocios que se han visto obligados a cerrar por Covid, podran renegociar el alquiler, es decir, pagarán la mitad del alquiler y los que se encuentran en funcionamiento parcial, verán reducido el precio de su alquiler.

¿A qué negocios se refiere?

Afecta al alquiler de los locales comerciales que se han visto obligados a cerrar sus puertas desde el pasado viernes como consecuencia del Covid pero también afecta a aquellos negocios que tienen limitado su uso, funcionando de manera parcial, bien por limitaciones de horario o de aforo a causa también del Coronavirus. Y, en todo caso, aplica a contratos de arrendamiento suscritos a partir del 1 de enero de 1995.

Así pues, con las restricciones en vigor actualmente, esta medida afecta a bares, restaurantes, gimnasios, centros de estética, bingos, casinos, salas de juego, teatros, tiendas de 24 h y ludotecas.

Los inquilinos de estos negocios podrán renegociar el alquiler con sus propietarios requiriéndoles “una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato”.

¿Qué pasa si las partes no llegan a un acuerdo? ¿Cuáles son las medidas que se regulan?

Si en el plazo de un mes, el inquilino y el propietario tras renegociar el alquiler no llegan a un acuerdo, las medidas que se regulan son las siguientes:

  • Para los negocios que tienen sus puertas cerradas, se regula una reducción del alquiler y de otras cantidades debidas de hasta el 50%, desde que el inquilino haya notificado su voluntad de negociar el precio y mientras dure la suspensión de la actividad.
  • Y para los negocios que tengan su actividad limitada, se regula que la rebaja de la cuota también será del 50% de la parte desaprovechada. Es decir, si el negocio tiene el aforo limitado a la mitad, el inquilino deberá pagar la totalidad del alquiler de la mitad de la que puede sacar rendimiento, pero únicamente pagará el 50% de la parte restringida tanto desde el punto de vista del aforo como de limitación de horario.
¿Cómo debe comunicar el inquilino su voluntad de negociar el precio?

Mediante burofax o a través de cualquier otra forma fehaciente.

Desde este momento será efectiva la reducción del alquiler, momento en el que el propietario ya no podrá emitir la factura por el importe de la renta que venía pagando el inquilino.

¿Qué pasa con los bares y restaurantes que están cerrados pero ofrecen servicio de entrega a domicilio o recogida en el local?

Estos también podrán beneficiarse de estas medidas igual que el resto de locales que se encuentran totalmente cerrados. El Decreto considera que en estos casos el negocio está cerrado y que la rebaja de la renta del alquiler debe ser igualmente del 50%.

¿Qué más nos dice esta normativa?

El inquilino puede exigir al propietario que impute, total o parcialmente, a la obligación de pagar el alquiler y otros gastos debidos y vencidos, los importes que garanticen el cumplimiento de sus obligaciones (eso es, si existen garantías adicionales), excluida siempre la fianza legal obligatoria y otras sumas depositadas en el organismo oficial correspondiente. En este caso el inquilino deberá de reintegrar estas garantías en el plazo de un año desde que hayan desaparecido las medidas de suspensión o limitación de la actividad y en todo caso antes que finalice el contrato si su duración es inferior.

La nueva ley también prevé que si las medidas de suspensión de la actividad del negocio se alargan más de tres meses, el inquilino podrá rescindir el contrato, sin penalización, notificándolo por medio fehaciente al propietario con un mes de preaviso.

¿Qué opinan los propietarios?

La historia siempre se repite y es que mientras unos están satisfechos los otros están insatisfechos. Así pues, ante esta situación en la que el Govern ha querido “aliviar” la situación de bares, restaurantes, hoteles, comercios, gimnasios y otros negocios afectados, las asociaciones de propietarios han puesto “el grito en el cielo”.

Existen propietarios que son grandes empresas y multinacionales pero no olvidemos a los pequeños propietarios que son pymes y familias con patrimonio arrendado del que esperan un rendimiento o pequeños propietarios que pueden necesitar estos ingresos para vivir y ahora ven reducidas sus rentas. Y que además han comprado sus locales con prestamos hipotecarios que deberán seguir pagando sin rebaja alguna y sin rebaja de impuestos para ellos.

Estos entienden que el cierre de los negocios o la limitación de la actividad, no puede ser asumida por los propietarios de los locales debiendo ser repercutida a la Generalitat que es quien ha ordenado estas medidas de cierre o limitación. La discusión está servida.

También hay quien critica que esta legislación no tenga en cuenta los acuerdos y pactos cerrados desde el inicio de la pandemia. Si sigue existiendo acuerdo entre las partes no hay problema, pero si no hay acuerdo tras renegociar el  alquiler y el inquilino así lo requiere, los anteriores pactos quedan “anulados” por esta nueva normativa que ha dictado la Generalitat.

Como siempre, estamos a su disposición para analizar y estudiar su caso concreto.


Sobre el autor:

Carmen López

DiG Abogados