En numerosas compraventas de vivienda surge un conflicto recurrente: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) se liquida tomando como referencia un valor fiscal que, en la práctica, resulta superior al valor real del inmueble. En este contexto, reclamar el ITP si el valor catastral es superior (habitualmente, el valor de referencia catastral) se convierte en una vía legítima para solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos cuando se ha tributado por una base imponible que no se ajusta a la realidad del bien adquirido.
Por ello, si se encuentra en esta situación, en DIG Abogados podemos ayudarle a reclamar el ITP, analizar la viabilidad del caso y diseñar una estrategia probatoria sólida para maximizar las opciones de éxito.
Conceptos esenciales: valor catastral, valor de referencia y base imponible del ITP
Antes de iniciar cualquier trámite conviene precisar, de forma clara, los conceptos que suelen generar confusión:
Valor catastral: valor administrativo que figura en el Catastro y suele utilizarse para el IBI.
Valor de referencia catastral: valor fiscal calculado por Catastro para aproximar un “valor de mercado” medio por zona, que desde 2022 se usa como referencia mínima en determinados impuestos sobre transmisiones de inmuebles.
Base imponible del ITP: cuantía sobre la que se aplica el tipo impositivo autonómico. Con carácter general, se toma el mayor entre el precio/valor declarado y el valor de referencia cuando éste resulta aplicable.
Por tanto, cuando se habla de reclamar el ITP si el valor catastral es superior, en la mayoría de casos el problema real es que el valor de referencia supera el precio de compra y se ha liquidado el impuesto por dicho valor, aunque el inmueble presente circunstancias (estado, calidades, cargas, ubicación real, falta de ascensor, etc.) que justificarían un valor inferior.
¿Cuándo conviene reclamar el ITP si el valor catastral es superior?
En términos prácticos, suele ser recomendable reclamar el ITP si el valor catastral es superior cuando concurren una o varias de las siguientes situaciones:
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Vivienda con necesidad de reforma integral, instalaciones obsoletas o deficiencias relevantes (humedades, grietas, aluminosis, etc.).
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Inmueble con ocupación, arrendamientos, limitaciones de uso o cargas que reduzcan el valor real.
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Características desfavorables no reflejadas adecuadamente: interior, baja luminosidad, sin ascensor, orientación muy limitada, ruidos, estado de conservación deficiente.
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Diferencia significativa entre precio pagado y valor de referencia, sin que exista indicio de infravaloración artificiosa.
En consecuencia, si el valor fiscal aplicado no refleja la realidad concreta del inmueble, la reclamación es viable; sin embargo, el éxito depende de la calidad de la prueba.
Plazos para reclamar el ITP si es superior
En materia tributaria, los plazos son determinantes. Por ello, debe atenderse a dos escenarios distintos:
Si usted presentó una autoliquidación (lo más habitual)
En este caso, puede solicitar:
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Rectificación de la autoliquidación, y
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Devolución de ingresos indebidos, por lo pagado en exceso,
dentro del plazo general de 4 años (prescripción), computado desde el día siguiente a la finalización del plazo de presentación del impuesto.
Si la Administración le notifica una liquidación
Si la Hacienda autonómica emite y notifica una liquidación, normalmente se dispone de 1 mes para recurrir (recurso de reposición o reclamación económico-administrativa, según proceda).
Por consiguiente, actuar con rapidez es esencial: una reclamación fuera de plazo, por sólida que sea, será inadmitida.
Paso a paso para reclamar el ITP si el valor catastral es superior
Paso 1. Verificar el valor aplicado y recopilar el expediente
En primer lugar, revise:
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La escritura de compraventa.
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El justificante de la autoliquidación del ITP (modelo y número de justificante).
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El valor de referencia consultado en Catastro para el inmueble en la fecha de devengo.
Además, es recomendable conservar una copia en PDF o captura de la consulta del valor de referencia, a efectos probatorios.
Paso 2. Preparar la prueba: elemento decisivo
A continuación, debe reunirse la documentación y, preferentemente, una valoración técnica. En esta materia, lo habitual es aportar:
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Informe pericial inmobiliario (arquitecto, arquitecto técnico, perito tasador), con metodología y comparables.
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Reportaje fotográfico del estado real del inmueble en el momento de la compra.
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Presupuestos y facturas de reforma o reparación necesarias.
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Informes técnicos (ITE/IEE, diagnósticos de patologías, etc.).
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Nota simple registral y, en su caso, documentación de cargas o limitaciones.
En definitiva, cuanto más objetiva, técnica y verificable sea la prueba, mayores posibilidades de estimación.
Paso 3. Presentar la solicitud: rectificación y devolución
Seguidamente, si se trata de una autoliquidación ya pagada, se presenta un escrito solicitando:
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Rectificación de autoliquidación, y
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Devolución de ingresos indebidos, con el cálculo exacto de la diferencia.
El escrito debe incluir, al menos:
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Datos identificativos del contribuyente.
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Identificación completa de la autoliquidación (modelo, fecha, importe).
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Exposición de hechos: compra, valor declarado, valor de referencia aplicado, motivo de discrepancia.
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Fundamentos: falta de adecuación del valor fiscal al inmueble concreto.
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Petición concreta: devolución de la cuantía correspondiente (y, si procede, intereses).
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Anexos: pericial, fotos, facturas, informes, etc.
Paso 4. Atender requerimientos y alegaciones
Posteriormente, la Administración puede requerir documentación adicional o formular propuesta de resolución. En tal caso:
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Responda dentro de plazo.
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Presente la documentación por registro (preferentemente telemático).
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Mantenga coherencia entre lo alegado y la prueba aportada.
Paso 5. Si deniegan: recursos administrativos y vía económico-administrativa
Finalmente, si la reclamación es desestimada, se abre la vía de:
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Recurso de reposición, o bien
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Reclamación económico-administrativa ante el órgano competente.
En esta fase, la estrategia probatoria cobra aún mayor relevancia; por tanto, resulta recomendable un enfoque técnico-jurídico ordenado, especialmente si la cuantía es significativa.
Documentación imprescindible para reclamar el ITP
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Escritura/contrato de compraventa.
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Autoliquidación del ITP y justificante de pago.
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Consulta del valor de referencia catastral (con fecha).
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Informe pericial inmobiliario (recomendado).
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Fotografías del estado del inmueble.
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Presupuestos/facturas de reforma o reparación.
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Informes técnicos (ITE/IEE, patologías, certificaciones).
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Nota simple registral y documentación de cargas, si existen.
Errores frecuentes al reclamar el ITP (y cómo evitarlos)
1) Confundir valor catastral con valor de referencia
Aunque se utilicen como sinónimos en lenguaje común, no lo son. En la mayoría de reclamaciones el debate real versa sobre el valor de referencia.
2) Presentar la reclamación sin informe técnico
Afirmar que “el valor es alto” no suele ser suficiente. En cambio, una pericial sólida incrementa notablemente las posibilidades de éxito.
3) Ignorar los plazos
El error más costoso es reclamar tarde. Por ello, conviene revisar inmediatamente la fecha de devengo y la fecha de presentación.
4) Aportar comparables sin metodología
Los anuncios de portales pueden ayudar como orientación; sin embargo, si no se justifican con criterios técnicos, su utilidad es limitada.
Situación actual sobre el Impuesto de Transmisiones de Patrimonio
En los últimos años se ha consolidado el uso del valor de referencia como parámetro fiscal en transmisiones. En consecuencia, el escenario actual exige una reclamación más técnica y documentada: la Administración tiende a mantener el valor aplicado si el contribuyente no acredita, de manera objetiva, por qué ese inmueble concreto vale menos que el valor “estándar” asignado por zona.
Dicho de otro modo: sí es posible reclamar, pero el éxito depende de justificar de forma robusta la diferencia.
Preguntas frecuentes sobre cómo reclamar el ITP si el valor catastral es superior
¿Se puede reclamar el ITP si el valor catastral es superior al precio de compra?
Sí. En términos prácticos, puede reclamar el ITP si el valor catastral es superior cuando el valor fiscal aplicado (normalmente, valor de referencia) no coincide con el valor real del inmueble y puede acreditarse con documentación, especialmente mediante pericial.
¿Cuál es el plazo para solicitar la devolución del ITP pagado de más?
Con carácter general, si se trata de rectificar una autoliquidación, el plazo habitual es de 4 años (prescripción). Si existe liquidación notificada, el plazo de recurso suele ser de 1 mes.
¿Qué prueba es más efectiva para impugnar el valor aplicado?
El informe pericial inmobiliario es, generalmente, la prueba más determinante, especialmente si incorpora metodología, comparables y justificación del estado del inmueble.
¿Puedo reclamar sin perito?
Es posible, pero suele ser menos eficaz. Por tanto, si la diferencia es relevante, resulta aconsejable aportar una pericial para fundamentar la solicitud.
¿Dónde se consulta el valor de referencia?
En la Sede Electrónica del Catastro, mediante la consulta de valor de referencia del inmueble.
Conclusión
En definitiva, reclamar el ITP si el valor catastral es superior es una opción plenamente legítima cuando se ha tributado por un valor fiscal que no refleja el valor real del inmueble. No obstante, para que el procedimiento prospere deben concurrir tres elementos: plazo, orden procesal y prueba técnica (especialmente, informe pericial), además de una tramitación rigurosa ante la Hacienda autonómica competente.
Por ello, si desea actuar con seguridad jurídica y con una estrategia probatoria bien planteada, en DIG Abogados podemos ayudarle a reclamar el ITP, revisar su autoliquidación, coordinar la pericial y gestionar los recursos necesarios para intentar recuperar lo pagado de más.
