El pasado 14 de julio de 2026 entró en vigor la Ley 11/2026 de la Generalitat de Catalunya, que modifica algunos aspectos de la definición de gran tenedor a efectos tributarios en Cataluña. Con esta reforma, cambia la forma de computar los inmuebles que determinan cuándo una persona física o jurídica tiene la consideración de gran tenedor, lo que afecta directamente a la fiscalidad de numerosos propietarios.
Qué cambia en la definición de gran tenedor
La reforma introduce dos novedades relevantes en el cómputo de inmuebles que determinan la condición de gran tenedor en Cataluña. Ambas modificaciones tienen efectos prácticos inmediatos desde su entrada en vigor.
Cómputo de los cinco o más inmuebles en municipios tensionados
A efectos del cómputo de los cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial, ahora deben tenerse en cuenta todos los situados en uno o más municipios declarados de mercado residencial tensionado, con independencia de que estos municipios pertenezcan a zonas de mercado residencial tensionado diferentes. Hasta ahora, únicamente se computaban los inmuebles situados dentro de una misma zona de mercado residencial tensionado.
Cómputo del número de viviendas y de la superficie
A efectos del cómputo del número de viviendas o de la superficie en metros cuadrados, únicamente deben computarse las viviendas situadas en suelo urbano. En consecuencia, a partir de la entrada en vigor de esta norma, las masías no se tienen en cuenta en este cómputo, un cambio que puede resultar decisivo para muchos propietarios rurales.
Texto legal de la Ley 11/2026
La reforma se recoge en el Título II. Medidas en materia fiscal sobre tributos cedidos, concretamente en el Artículo 37, sobre la modificación del libro sexto del Código tributario de Cataluña:
«a) Se considera gran tenedor la persona física o jurídica que sea propietaria de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o con una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial situados en Cataluña. También tiene esta consideración la persona física o jurídica que sea titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial situados en alguno o algunos de los municipios declarados de mercado residencial tensionado, con independencia de que los municipios pertenezcan a zonas de mercado residencial tensionado diferentes.»
Conclusión
La nueva definición de gran tenedor amplía el ámbito de cómputo entre municipios tensionados y, al mismo tiempo, excluye las masías al limitar el cómputo al suelo urbano. Estos ajustes obligan a revisar caso por caso la situación de cada propietario para determinar su condición fiscal. En DiG Abogados podemos ayudarle a analizar cómo le afecta esta reforma y a planificar su situación tributaria.
Puede consultar la información detallada en la nota informativa de la Agència Tributària de Catalunya.
