La compraventa de inmuebles en España es una operación habitual tanto para residentes como para extranjeros. Sin embargo, comprar o vender casa sin residir en el país implica una serie de obligaciones y pasos legales y fiscales específicos que deben ser bien conocidos para evitar errores costosos.
¿Quién se considera no residente en España?
A efectos fiscales, se considera no residente a aquella persona física que:
- No permanece en España más de 183 días durante el año natural.
- No tiene en España el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos.
- No tiene su residencia habitual ni a su cónyuge e hijos dependientes en territorio español.
Este criterio es fundamental, ya que la residencia fiscal determina el tipo de impuestos aplicables en una compraventa inmobiliaria.
Comprar una casa en España siendo no residente
Requisitos previos
Para poder adquirir un inmueble en España siendo no residente, se necesitan algunos requisitos administrativos:
- NIE (Número de Identificación de Extranjero): imprescindible para cualquier operación económica en España.
- Cuenta bancaria en España: para gestionar pagos, impuestos y recibos.
- Representación legal: recomendable contar con un abogado que actúe en tu nombre.
Gastos e impuestos al comprar
- IVA o ITP: si es vivienda nueva, se paga el IVA (10%); si es de segunda mano, se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (entre 6% y 10%, según la comunidad autónoma).
- Gastos de notaría, registro y gestoría: aproximadamente un 1,5% del precio del inmueble.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): anual, lo paga el propietario.
Financiación
Los no residentes pueden solicitar hipotecas en bancos españoles, aunque normalmente con condiciones algo más exigentes:
- Financiación del 60-70% del valor de tasación.
- Intereses algo más elevados que para residentes.
Vender una casa en España siendo no residente
Obligaciones fiscales del vendedor no residente
- Retención del 3%: el comprador debe retener un 3% del precio de venta y depositarlo en Hacienda. Este importe es un pago a cuenta del IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).
- Declaración de ganancia patrimonial: el vendedor debe declarar la ganancia obtenida (diferencia entre precio de venta y de compra), y tributar al 19%.
Documentación necesaria
- Escritura de propiedad.
- Certificado energético.
- Últimos recibos de IBI y suministros.
- Certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios.
Gastos al vender
- Plusvalía municipal: impuesto sobre el incremento de valor del terreno, depende del ayuntamiento.
- Honorarios de agencia inmobiliaria: si se utiliza intermediario.
- Honorarios de abogado y gestoría: recomendables para asegurar la legalidad y fiscalidad de la operación.
Aspectos legales a tener en cuenta
- Contratos de arras y compraventa: deben redactarse con garantías jurídicas. En DiG Abogados velamos por que los términos protejan los intereses de nuestros clientes.
- Registro de la propiedad: la inscripción es obligatoria para otorgar seguridad jurídica a la operación.
- Impuestos autonómicos y municipales: varían según la ubicación del inmueble.
Fiscalidad postventa: ¿hay que declarar el inmueble en el país de origen?
En muchos casos, sí. La mayoría de países tienen mecanismos de intercambio de información fiscal con España. Si vendes o compras una propiedad en España siendo no residente, es muy probable que tengas que declararlo en tu país de residencia fiscal, según las normas locales.
Ventajas de contar con asesoría legal en estas operaciones
Desde DiG Abogados, especializados en derecho fiscal e inmobiliario, recomendamos a nuestros clientes no residentes:
- Realizar una revisión jurídica completa del inmueble antes de firmar.
- Solicitar una nota simple registral y comprobar que no existan cargas o embargos.
- Calcular bien los impuestos y costes asociados, tanto en la compra como en la venta.
- Evitar sanciones por desconocimiento fiscal o errores en declaraciones.
Preguntas frecuentes sobre comprar o vender casa sin residir en España
1. ¿Puedo comprar una casa en España aunque no viva allí?
Sí, cualquier extranjero puede adquirir inmuebles en España, siempre que obtenga el NIE y cumpla con las obligaciones legales.
2. ¿Es obligatorio pagar el 3% al vender como no residente?
Sí, es una retención obligatoria. Puedes solicitar la devolución si acreditas que no hubo ganancia.
3. ¿Qué impuestos pago al comprar si soy no residente?
Dependerá de si es obra nueva (IVA) o de segunda mano (ITP), además de otros gastos notariales y registrales.
4. ¿Necesito un abogado para comprar o vender?
No es obligatorio, pero sí altamente recomendable para evitar errores legales y fiscales.
