¿Qué es el valor de referencia de un inmueble?

El valor de referencia de un inmueble es aquel que determina la Dirección General del Catastro en función de los datos notariales y catastrales de cada inmueble.

Hasta el año pasado, cuando se transmitía un inmueble se pagaban los impuestos correspondientes a dicha transmisión según el valor declarado en los documentos que originaba la transmisión (escrituras, sentencias, etc.), es decir, era el propio contribuyente quien declaraba el valor del bien adquirido o heredado conforme a las reglas para hallar el valor de mercado.

En determinadas comunidades autónomas existían reglas para hallar ese valor “mínimo” de transmisión. Este valor solía ser el valor real o de mercado del inmueble.

Valor de referencia de los inmuebles a partir del 1 de enero de 2022

Desde este 1 de enero se elimina la referencia al “valor real” como base impositiva y aparece el “valor de referencia”, que pretende acercarse más al valor de mercado.

A partir de ahora, cuando se transmita un inmueble se pagarán los impuestos teniendo en cuenta el valor de referencia establecido en el Catastro.

No debe confundirse el valor de referencia con el valor catastral. Este último es un valor administrativo fijado objetivamente para cada bien inmueble y que resulta de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la Ponencia de Valores del municipio correspondiente.

Es importante hacer esta distinción, ya que el valor de referencia se actualizará cada año y se publicará en la Sede Electrónica del Catastro, teniendo como fin reflejar la realidad del mercado sin las reducciones respecto al valor de mercado.

Además, el valor de referencia es un valor público, mientras que el valor catastral es un valor privado.

 

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¿Cuándo se aplica el valor de referencia para bienes inmuebles?

El valor de referencia se establecerá únicamente para las transmisiones de inmuebles en:

  • Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD):

Se considerará que el valor de referencia es el valor de mercado, salvo que los contribuyentes declaren otro superior. En su defecto se tomará el valor declarado por los interesados o su valor de mercado.

  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD):

En bienes inmuebles, se tomará el valor de referencia a la fecha de devengo, salvo que el valor declarado por el contribuyente o el precio fuera superior.

En caso de que no exista valor de referencia, la base imponible será aquella cuyo valor se escogerá entre el mayor de los siguientes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado.

  • Impuesto sobre el patrimonio:

Los inmuebles deberán declararse por el valor mayor entre los siguientes: el valor catastral, el valor de referencia o el precio, contraprestación o valor de adquisición.

El valor de referencia no se tomará en consideración para los siguientes tributos:

  • Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).
  • Impuesto sobre el Incremento del Valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU).
  • Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Estos impuestos no se ven afectados, ya que se sigue tomando como base el valor catastral asignado al inmueble y no el nuevo valor de referencia de mercado.

La importancia de esta reforma viene recogida en la Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, que tiene como fin evitar que el contribuyente liquide el impuesto por un importe inferior al que realmente debería tributar conforme a la naturaleza de la operación y el valor del bien transmitido.

En síntesis, esta ley deroga el concepto de valor real que queda sustituido por el concepto de valor de mercado.

Cálculo del valor de referencia y repercusión en el contribuyente.

El valor de referencia de los inmuebles se determinará cada año mediante la aplicación de módulos de valor medio, en forma de mapas de valores, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.

El valor de referencia no puede superar al valor de mercado, para lo que se emplean factores de minoración en su determinación, de manera que su uso como base imponible no implica un aumento de la tributación.

Sin embargo, cuando el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.

Por tanto, el valor de referencia es la base mínima por la que deberá tributar el contribuyente.

No tiene efectos retroactivos, de manera que, este valor solo se aplicará en las transmisiones de inmuebles a partir de enero de 2022.

 

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Consecuencias de no aplicar el valor de referencia

El contribuyente podrá escriturar la transmisión del bien inmueble por un valor inferior al de referencia, pero debería declarar los impuestos tomando como base el valor de referencia.

Declarar por debajo del valor de referencia respecto a alguno de los impuestos mencionados anteriormente podrá suponer una revisión de la operación con la consecuente cuota a ingresar y en su caso la sanción correspondiente.

El valor de referencia no podrá ser revisado por la administración.

Todo ello, sin descartar como ocurre en el resto de los supuestos, que se podrá abrir un procedimiento tributario, ya sea de gestión, inspección u otro; con la particularidad de que será el contribuyente quién tendrá la carga de la prueba, debiendo demostrar que efectivamente el valor del bien inmueble es inferior al de referencia calculado por la administración.

La aplicación del valor de referencia para inmuebles puede generar dudas que, de no ser resueltas a tiempo, pueden traer sorpresas al contribuyente. Por ello, nuestra recomendación es siempre contar con asesoramiento fiscal experto y de confianza para evitar imprevistos no deseados.

 


Sobre el autor:

Teresa Espinosa DiG Abogados

Teresa Espinosa

DiG Abogados

Asesora Fiscal