¿Debemos aplicar IVA o ITP en la adquisición de terrenos por parte de empresas promotoras?

Cuando una sociedad promotora adquiere un terreno se encuentra con que además del precio  acordado tiene que pagar el correspondiente Impuesto Indirecto que grava dicha transmisión.

El problema radica en determinar cuál es el Impuesto que corresponde, puesto que dicha entrega estará sujeta y no exenta en el Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante IVA), cuando la sociedad adquiera terrenos que tengan  la calificación de edificables, o se trate de terrenos urbanizables o en curso de urbanización, mientras que si no tienen estas consideraciones, la operación estará exenta de IVA y sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Onerosas (en adelante ITP).

Determinar la tributación por uno u otro Impuesto es básicamente un problema de coste de la promoción, en cuanto que si el terreno que se adquiere está sujeto a IVA, la sociedad promotora podrá deducirse dicho IVA soportado por la compra, mientras que, si el terreno está exento de IVA y sujeto a ITP, el Impuesto supondrá un mayor coste de la promoción al no ser recuperable.

El Tipo Impositivo aplicable será del 16% en el caso del IVA y del 6% en el caso de ITP (excepto en las Comunidades Autónomas de Andalucía, Aragón, Asturias, Baleares, Cantabria, Castilla la Mancha, Castilla y León, Cataluña, Extremadura, Galicia, Madrid, Murcia, la Rioja y Valencia, donde será del 7%).

Para determinar si la transmisión de un terreno está sujeta a IVA o a ITP, tendremos que saber qué se entiende por terrenos edificables y por terrenos urbanizables o en curso de urbanización.

Según la Ley del IVA tendrán la consideración de terrenos edificables y por tanto tributará por el IVA:

  1. Aquellos que tengan la calificación de solares según la Ley del Suelo y demás normas urbanísticas.
  2. Los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por la correspondiente licencia administrativa. En este caso, el Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha 11 de Octubre, manifiesta que existe una remisión de este concepto en la Ley del IVA a la normativa urbanística, según la cual, sólo cuando media el acto de intervención administrativa que se concreta en la licencia de edificación puede hablarse de un terreno apto para la edificación y no es suficiente en que exista un convenio urbanístico, ni una licencia o autorización administrativa.

Por el contrario, la normativa fiscal no aclara suficientemente que ha de entenderse por terrenos urbanizables o en curso de urbanización por lo que el concepto reseñado ha sido objeto de interpretaciones recogidas en diferentes consultas de la Dirección General de Tributos, así como en otras tantas Resoluciones de los Tribunales, pero no ha sido hasta ahora que se ha manifestado el Tribunal Supremo, con la misma Sentencia de fecha 11 de Octubre de 2004, en la que se establece que <<solamente merecen tal consideración (la de “urbanizable o en curso de urbanización”) aquellos terrenos en los que existen operaciones materiales de transformación física de los terrenos>>, y el Tribunal añade que <<el hecho de que un proyecto de urbanización esté en fase de ejecución, en el sentido urbanístico del término, no es bastante para declarar la exención del IVA, pues en ésta lo que prima es la preparación material del suelo para la construcción>>.

Lo novedoso de esta sentencia del Tribunal Supremo es que entiende que sólo podrán considerarse urbanizables o en curso de urbanización los terrenos en los que se haya producido movimientos de tierras antes del momento de su transmisión.

Concluimos por tanto que, cuando una sociedad promotora adquiera un terreno “edificable”, por ser calificado como solar por la Ley del Suelo y Ordenación Urbana o por disponer de la correspondiente licencia administrativa de edificación, o bien, “urbanizable o en curso de urbanización” por haberse producido algún movimiento de tierras tendrá que pagar IVA, mientras que en caso contrario tributará por ITP. Esto responde a la eterna respuesta de IVA o ITP.

Por último, si la transmisión afecta a terrenos calificados de “no edificables”, “no urbanizables” o “no se encuentran en curso de urbanización”, aún correspondiendo su tributación por el ITP por quedar exento de IVA, el sujeto pasivo podrá renunciar a dicha exención y acabar tributando por este Impuesto cuando el adquirente sea un sujeto pasivo del Impuesto que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y tenga derecho a la deducción total del Impuesto soportado por las correspondientes adquisiciones.


Marçal Magrinyà Sintes

DiG Abogados