Nuevas medidas en materia de vivienda en Cataluña
El pasado 25 de febrero, la Generalitat de Cataluña aprobó el Decreto ley 2/2025, por el que se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo. Esta nueva normativa introduce importantes modificaciones en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, y en el Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria; con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda, reforzar el control sobre los grandes tenedores y mejorar la eficiencia en la adjudicación y transmisión de viviendas protegidas.
Desde DiG Abogados, te explicamos las principales novedades:
Derecho de tanteo y retracto en zonas de mercado residencial tensionado
Una de las principales novedades del Decreto ley 2/2025, de 25 de febrero, es la ampliación del derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat de Catalunya en las zonas declaradas como mercado residencial tensionado. Esto implica que, en determinadas compraventas de viviendas situadas en estas zonas, la Administración autonómica podrá ejercer un derecho preferente de adquisición.
Este derecho se podrá aplicar en transmisiones de viviendas propiedad de sociedades que sean grandes tenedores y estén inscritas en el Registro de personas grandes tenedoras de vivienda, según lo previsto en el apartado 4 de este artículo.
¿A qué operaciones afecta?
Este derecho de adquisición preferente afecta tanto a la primera transmisión como a las posteriores de estas viviendas, durante toda la vigencia del Decreto ley.
¿Hay excepciones?
Sí. No estarán sujetas al derecho de tanteo y retracto las transmisiones de viviendas de nueva construcción cuando se destinen a personas físicas para su uso propio.
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Régimen de precios y adjudicación de vivienda protegida
Las viviendas de protección oficial (VPO) quedan sujetas a un nuevo sistema de precios de venta y de rentas máximos, incluyendo un mecanismo que actualiza el valor de reventa en función del IPC.
Además, se prioriza la adjudicación a personas inscritas con más antigüedad en el Registro de Solicitantes de VPO, y se penaliza la falta de participación activa en los procedimientos de adjudicación, causando su baja en el Registro, salvo que se acredite que la vivienda o las condiciones de contratación no son adecuadas para la unidad de convivencia del inscrito.
Registro de grandes tenedores
Se crea formalmente el Registro de personas grandes tenedoras de vivienda, de carácter obligatorio para los grandes tenedores que reúnan las condiciones siguientes:
Persona física o jurídica titular de:
- > 10 inmuebles urbanos de uso residencial.
- Superficie construida de > 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.
- Cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en zonas de mercado residencial tensionado cuando esté especificado en la memoria justificativa de la CCAA (en Cataluña, por ejemplo, lo está).
Personas jurídicas:
Entidades financieras, filiales inmobiliarias de estas entidades, fondos de inversión y entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil.
Personas jurídicas que, por si solas o mediante un grupo de empresas, sean titulares de una superficie habitable de > 1.250 m2, con las siguientes excepciones:
1. Los promotores sociales a los que se refieren las letras a y b del artículo 51.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda:
- Instituto Catalán del Suelo, los ayuntamientos, las sociedades y patronatos municipales de viviendas, las cooperativas de viviendas y las entidades urbanísticas especiales.
- Promotores privados de viviendas y las entidades sin ánimo de lucro dedicadas a la promoción de viviendas que tengan por objeto social y como objeto de su actividad efectiva la promoción de viviendas de protección oficial destinadas a alquiler, la gestión y explotación de dicho tipo de viviendas en casos de constitución de derecho de superficie o de concesión administrativa o la promoción de viviendas de protección oficial destinadas, en régimen de venta, a los beneficiarios con ingresos más bajos.
2. Las personas jurídicas que tengan más de un 15% de la superficie habitable de la propiedad cualificado como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler.
Este registro facilitará el control y la colaboración entre la administración autonómica, local y judicial, y será clave para determinar la aplicación de derechos de tanteo en operaciones de compraventa.
Aunque el reglamento que regulará el funcionamiento del Registro de grandes tenedores de vivienda aún no ha entrado en vigor, el Decreto ley establece una obligación de comunicación
ya aplicable.
Así, las personas o entidades que reúnan los requisitos para ser consideradas grandes tenedoras deben comunicar a la Agencia de la Vivienda de Cataluña su condición y el número de viviendas que poseen, desde el momento en que concurran dichos requisitos. Esta comunicación es obligatoria, aunque todavía no se haya habilitado el procedimiento de inscripción formal en el Registro, que se llevará a cabo conforme al futuro reglamento. Ello cobra especial relevancia debido a que las Sanciones por no hacerlo son las siguientes:
- Multas de hasta 90.000 euros.
- Inhabilitación de los infractores para participar en promociones de vivienda de protección oficial o en actuaciones de edificación o rehabilitación con financiación pública, con un plazo máximo de un año.
- Baja en el registro de homologación para los agentes inmobiliarios infractores inscritos por el tiempo que dure la inhabilitación.
Desde DiG Abogados, seguimos con atención la evolución normativa en materia de vivienda en Cataluña y ofrecemos un asesoramiento especializado, tanto a empresas como a particulares,
para garantizar seguridad jurídica en cada operación.
