Las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) son el vehículo español equivalente a los REIT internacionales. Además, su atractivo es evidente: tributan al 0 % en el Impuesto sobre Sociedades a cambio de cumplir un régimen estricto de composición del activo. Asimismo, permanencia y distribución obligatoria de dividendos.
La pregunta relevante para un inversor patrimonialista no es qué es una SOCIMI, sino a partir de qué volumen y con qué tipo de activos tiene sentido asumir sus obligaciones. Asimismo, en este artículo repasamos requisitos, ventajas y los puntos donde el régimen se pierde con más frecuencia.
Qué es una SOCIMI
Es una sociedad anónima cotizada regulada por la Ley 11/2009, cuyo objeto social principal es la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. Asimismo, así como la tenencia de participaciones en otras SOCIMI o entidades similares.
No es una forma jurídica distinta: es un régimen fiscal especial al que se acoge una sociedad anónima que cumple determinados requisitos y que debe comunicar su opción a la Administración tributaria.
Requisitos principales
- Capital social mínimo de 5 millones de euros y una sola clase de acciones.
- Cotización en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación. En concreto, español o de otro Estado de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo. En la práctica, la mayoría accede a BME Growth.
- Al menos el 80 % del activo debe estar invertido en inmuebles urbanos destinados al arrendamiento. Del mismo modo, en terrenos para su promoción con ese fin o en participaciones en entidades cualificadas.
- Al menos el 80 % de las rentas del periodo impositivo debe proceder del arrendamiento de esos inmuebles o de dividendos de participaciones cualificadas.
- Plazo mínimo de permanencia de tres años para los inmuebles arrendados. Por su parte, computándose el tiempo en que hayan estado ofrecidos en arrendamiento hasta un máximo de un año.
La contrapartida: distribución obligatoria de dividendos
El régimen exige acordar la distribución de dividendos con carácter obligatorio. Además, dentro del ejercicio siguiente a su obtención, en los siguientes porcentajes:
- 100 % de los beneficios procedentes de dividendos de participaciones cualificadas.
- Al menos el 50 % de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y participaciones. Asimismo, una vez transcurridos los plazos de mantenimiento.
- Al menos el 80 % del resto de beneficios obtenidos.
Esta obligación es la clave del régimen: la SOCIMI no tributa, pero tampoco puede acumular caja de forma indefinida. De hecho, para un patrimonio familiar que busca reinvertir sin distribuir, esta exigencia suele ser el factor determinante en contra.
Ventajas fiscales y sus límites
La sociedad tributa al tipo del 0 % en el Impuesto sobre Sociedades sobre las rentas que cumplen el régimen. Además, existen bonificaciones en ITP y AJD para determinadas operaciones de constitución y ampliación de capital y para la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento.
El límite está en el gravamen especial: la SOCIMI queda sujeta a un gravamen sobre el importe de los dividendos distribuidos a socios con participación igual o superior al 5 % cuando esos dividendos están exentos o tributan a un tipo inferior al 10 % en sede del socio. Del mismo modo, este mecanismo evita la desimposición total y debe cuantificarse antes de constituir el vehículo.
Existe también un gravamen sobre los beneficios no distribuidos. En concreto, introducido en 2021, que penaliza la retención de resultados dentro del régimen.
Cuándo tiene sentido y cuándo no
Suele tener sentido cuando concurren varias circunstancias: cartera de activos en arrendamiento de tamaño relevante. Del mismo modo, vocación de distribuir renta de forma recurrente, entrada de inversores externos y horizonte de permanencia largo. En particular, los costes de cotización, auditoría. Por su parte, asesor registrado y gobierno corporativo son significativos y solo se justifican a partir de cierto volumen.
No suele tener sentido para un patrimonio inmobiliario que quiere reinvertir sin distribuir. Además, para carteras con rotación alta de activos o cuando el objetivo real es únicamente diferir la tributación. Igualmente, en esos casos conviene analizar alternativas como la sociedad patrimonial o una estructura de holding.
Errores que hacen perder el régimen
- Incumplir el plazo de permanencia de tres años por vender un activo antes de tiempo.
- Desequilibrar la composición del activo o de las rentas por encima del umbral del 20 %.
- No adoptar el acuerdo de distribución en plazo o distribuir por debajo de los porcentajes exigidos.
- No comunicar correctamente la opción por el régimen o su renuncia.
La pérdida del régimen implica pasar a tributar por el régimen general en el propio periodo del incumplimiento. Asimismo, con efecto retroactivo en determinados supuestos. Además, es una consecuencia severa que exige control periódico.
Preguntas frecuentes sobre SOCIMI
¿Cuándo conviene analizar SOCIMI?
Cuanto antes. En la práctica, las decisiones sobre SOCIMI se toman al inicio de la operación y después resultan difíciles de revertir. Además, un análisis previo permite comparar alternativas con cifras reales.
¿Es imprescindible contar con asesoramiento?
Asimismo, conviene recordar que SOCIMI combina aspectos civiles, mercantiles y fiscales. De hecho, la mayoría de las incidencias que llegan a nuestro despacho proceden de operaciones cerradas sin revisión previa.
Conclusión sobre SOCIMI
La SOCIMI es un vehículo muy eficiente para carteras inmobiliarias en arrendamiento con vocación de distribuir renta. Además, claramente ineficiente cuando el objetivo es acumular. La decisión debe tomarse comparando el ahorro fiscal real, neto del gravamen especial. En concreto, frente al coste de estructura y a la rigidez que impone.
En DiG Abogados analizamos la viabilidad del régimen SOCIMI y su alternativa societaria. Además, acompañamos el proceso de constitución y cumplimiento. Consulta nuestros servicios de asesoramiento en inversiones y de Derecho Fiscal. Puedes consultar la información oficial sobre modelos y plazos en la sede electrónica de la Agencia Tributaria.
El régimen de las SOCIMI se apoya en las reglas de exención previstas en la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
Artículo revisado por Pedro Jordan, asesor fiscal en DiG Abogados.
