En las últimas semanas, una polémica ha sacudido el panorama inmobiliario catalán. La Agència Catalana de l’Habitatge publicó en su página web un texto informativo que aseguraba que la vivienda habitual de un propietario no sería contada en el cómputo de las propiedades que determinan si una persona es considerada gran tenedor. Sin embargo, esta información fue retirada al día siguiente, tras reconocer la Conselleria de Territori que la definición publicada era un error. En su lugar, el Govern aclaró que, según su interpretación, la vivienda habitual sí debe ser incluida en el cómputo para clasificar a un propietario como gran tenedor.
Este giro ha provocado un torrente de incertidumbre y confusión, tanto entre los propietarios como entre los profesionales del sector inmobiliario, generando incluso disputas legales. A continuación, analizamos lo que implica ser un gran tenedor, cómo se calcula y qué problemas adicionales surgen a raíz de esta rectificación.
¿Qué es un Gran Tenedor?
En términos simples, un gran tenedor es aquella persona o entidad que posee una cantidad significativa de propiedades residenciales. La clasificación de gran tenedor tiene implicaciones fiscales y legales, especialmente en el contexto de las zonas de mercado residencial tensionado. Estas zonas se definen como áreas donde la oferta de vivienda es insuficiente para satisfacer la demanda, lo que genera un aumento de los precios del alquiler y la compra.
De acuerdo con la normativa actual, se considera gran tenedor a quien cumpla alguna de las siguientes condiciones:
-
Poseer cinco o más viviendas en municipios declarados como zona de mercado residencial tensionado. En este caso, no se cuenta la vivienda habitual del propietario en el cómputo, aunque este punto se eliminará en la nueva versión del texto.
-
Poseer más de 10 viviendas en el territorio español, siempre que al menos una esté situada en una zona tensionada en Cataluña.
-
Superar los 1.500 m² de superficie construida de uso residencial, independientemente de la cantidad de propiedades, siempre que al menos una de ellas esté en una zona tensionada.
¿Qué ha provocado la rectificación del Gran Tenedor en Cataluña?
El principal conflicto radica en la vivienda habitual del propietario. Inicialmente, la Agència Catalana de l’Habitatge excluyó la vivienda habitual del propietario del cálculo para determinar si alguien era un gran tenedor, lo que significaba que una persona con una propiedad adicional, además de su vivienda habitual, podría ser considerada un gran tenedor. Sin embargo, la Conselleria de Territori rectificó rápidamente esta información, afirmando que la vivienda habitual sí se debe incluir en el cómputo para la calificación de gran tenedor.
Este cambio de criterio ha generado confusión, ya que existen diferentes enfoques entre las consellerías implicadas. Por ejemplo, la Conselleria d’Economia sigue excluyendo la vivienda habitual en su cálculo fiscal, en el contexto del impuesto de transmisiones patrimoniales, que se aplica a las compraventas en zonas tensionadas. Esto crea una discrepancia importante entre la fiscalidad y la clasificación como gran tenedor, lo que aumenta la complejidad para los propietarios y asesores fiscales.
Problemas prácticos: copropiedades y zonas tensionadas
Otro de los temas que genera complejidad es la gestión de las copropiedades. ¿Cómo se cuentan las viviendas cuando están a nombre de dos o más personas? Para determinar si alguien es un gran tenedor, se debe tener en cuenta la proporción de propiedad de cada copropietario. A efectos de la normativa, si una persona tiene más del 50% de una propiedad, esta contará como una vivienda completa. Si tiene el 50% o menos en varias propiedades, se suman las superficies construidas de todas las viviendas, y si el total supera los 1.500 m², se considera un gran tenedor.
Además, el concepto de zona tensionada ha dado lugar a confusión. Las zonas tensionadas son aquellas en las que el precio de la vivienda está inflado debido a la alta demanda y la escasa oferta. Sin embargo, la normativa no establece un umbral claro para diferenciar entre diferentes tipos de áreas dentro de una misma zona tensionada. Esto ha llevado a que se incluyan en una misma categoría áreas tan dispares como el centro de Barcelona y municipios rurales con menos de 3.000 habitantes, lo cual genera una gran heterogeneidad de situaciones.
Definición incoherente y críticas del sector
Diversos colectivos del sector inmobiliario, como la Cambra de la Propietat y el Col·legi d’Administradors de Finques, han expresado su descontento con las incoherencias de la normativa, sobre todo en lo que respecta a las zonas tensionadas. Critican que se sumen en la misma categoría zonas como el centro de Barcelona, con alquileres elevados y una alta demanda, y municipios rurales con poca demanda de vivienda y alquileres muy bajos.
El sector también ha cuestionado la incorporación de nuevas áreas tensionadas, como la segunda zona añadida en octubre de 2024, que incluye municipios rurales con alquileres bajos, a pesar de que los aumentos en los precios de alquiler no han superado el IPC.
Preguntas frecuentes sobre Gran Tenedor en Cataluña
¿Qué se considera una zona tensionada?
Una zona tensionada es aquella en la que la demanda de vivienda supera la oferta disponible, lo que provoca un aumento significativo de los precios. Estas zonas se definen en función de la evolución del precio de los alquileres y la disponibilidad de viviendas.
¿Cómo se cuentan las copropiedades?
Si eres titular de más del 50% de una vivienda, cuenta como una propiedad completa. Si tienes menos del 50% de varias viviendas, se suman las superficies de todas y, si superan los 1.500 m², te considerarán un gran tenedor.
¿Qué pasa con la vivienda habitual del propietario?
En principio, la vivienda habitual no se cuenta para ser considerado gran tenedor, aunque este criterio está siendo revisado. La Conselleria de Territori considera que la vivienda habitual debe ser incluida en el cómputo, mientras que la Conselleria d’Economia la excluye en el contexto fiscal.
¿Cuántas viviendas necesito para ser un gran tenedor?
Se considera gran tenedor a quien tenga cinco o más viviendas en zonas tensionadas, o más de 10 viviendas en todo el territorio español, siempre que al menos una esté en una zona tensionada. También se considera si superas los 1.500 m² de superficie construida en uso residencial.
¿Qué sucede si tengo propiedades en diferentes zonas tensionadas?
Las viviendas situadas en zonas tensionadas diferentes no se suman. Por ejemplo, si tienes cuatro viviendas en una zona tensionada y una en otra, no se te considerará gran tenedor.
