Cuando un no residente vende un inmueble situado en España. Además, el comprador está obligado a retener un 3 % del precio acordado y a ingresarlo en la Agencia Tributaria mediante el modelo 211. Asimismo, no es una opción ni una práctica de mercado: es una obligación legal cuyo incumplimiento convierte al comprador en responsable del impuesto del vendedor.
En este artículo explicamos cómo funciona la retención, qué plazos hay que cumplir. Cómo recupera el vendedor el exceso retenido y qué errores generan más problemas en la práctica.
Qué es la retención del 3 % y por qué existe
La retención está prevista en la normativa del Impuesto sobre la Renta de no Residentes y funciona como pago a cuenta de la ganancia patrimonial que obtiene el vendedor no residente. Asimismo, su finalidad es de garantía: al no tener el vendedor domicilio fiscal en España. En concreto, la Administración asegura el cobro anticipando parte del impuesto en el propio acto de la transmisión.
Se calcula sobre la contraprestación acordada, no sobre la ganancia. Esto significa que puede resultar superior o inferior al impuesto realmente debido.
Modelo 211: quién retiene y quién declara
- El comprador retiene el 3 % del precio. Del mismo modo, lo detrae del pago al vendedor y lo ingresa con el modelo 211.
- El vendedor presenta después el modelo 210 para declarar la ganancia patrimonial y compensar la retención practicada.
El comprador puede ser residente o no residente. Por su parte, persona física o jurídica: la obligación existe en todo caso cuando el transmitente es no residente sin establecimiento permanente.
Plazos que hay que cumplir
- Modelo 211: se presenta en el plazo de un mes desde la fecha de transmisión.
- Modelo 210 del vendedor: se presenta en el plazo de tres meses siguientes al término del plazo de que dispone el comprador para ingresar la retención.
El comprador debe entregar al vendedor el ejemplar del modelo 211 acreditativo del ingreso. De hecho, sin ese justificante el vendedor no puede compensar la retención. Además, por lo que conviene pactar expresamente su entrega en la escritura.
Cómo se calcula la ganancia y cuándo se recupera el exceso
La ganancia patrimonial se determina por diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Asimismo, incrementado este último en los gastos e impuestos inherentes a la compra y en el coste de las inversiones y mejoras realizadas. Del valor de transmisión se deducen los gastos e impuestos satisfechos por el vendedor.
Si el impuesto resultante es inferior a la retención ingresada. En concreto, el vendedor solicita la devolución del exceso en el propio modelo 210. Del mismo modo, si la venta genera pérdida, se solicita la devolución íntegra. Los plazos de devolución suelen ser dilatados. Asimismo, por lo que es recomendable presentar la declaración cuanto antes y con la documentación soporte completa.
Supuestos en los que no procede retener
La retención no se practica, entre otros casos. Esto ocurre cuando el transmitente acredita estar sujeto a IRPF o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación de la Administración tributaria, ni cuando se trata de aportaciones a determinadas operaciones de reestructuración. Fuera de estos supuestos tasados, la regla general es retener.
Errores frecuentes en la práctica
- No retener por acuerdo entre las partes: el pacto es ineficaz frente a la Administración y el inmueble queda afecto al pago del impuesto.
- Calcular el 3 % sobre el valor de referencia o sobre el valor catastral en lugar de sobre el precio pactado.
- No entregar el modelo 211 al vendedor, bloqueando la compensación.
- Olvidar la plusvalía municipal, cuyo pago puede exigirse subsidiariamente al comprador cuando el transmitente es no residente. Lo prudente es retener también su importe estimado.
- No conservar facturas de obras y mejoras, que incrementan el valor de adquisición y reducen la ganancia.
Preguntas frecuentes sobre modelo 211
¿Cuándo conviene analizar modelo 211?
Cuanto antes. En la práctica, las decisiones sobre modelo 211 se toman al inicio de la operación y después resultan difíciles de revertir. Además, un análisis previo permite comparar alternativas con cifras reales.
¿Es imprescindible contar con asesoramiento?
Asimismo, conviene recordar que modelo 211 combina aspectos civiles, mercantiles y fiscales. De hecho, la mayoría de las incidencias que llegan a nuestro despacho proceden de operaciones cerradas sin revisión previa.
Errores frecuentes con el modelo 211
El modelo 211 se presenta a nombre del comprador y no del vendedor. Asimismo, el plazo del modelo 211 es de un mes desde la fecha de la escritura.
Conclusión sobre modelo 211
La retención del 3 % es un mecanismo sencillo en su formulación y conflictivo en su ejecución: el comprador asume una obligación propia y el vendedor depende de la diligencia ajena para recuperar el exceso. Anticiparlo en el contrato y en la escritura evita la mayor parte de los problemas.
En DiG Abogados gestionamos la liquidación de estas operaciones para compradores y vendedores no residentes, incluida la solicitud de devolución. Consulta nuestro servicio de fiscalidad para no residentes y nuestra guía para comprar un inmueble en España siendo no residente. Puedes consultar la información oficial sobre modelos y plazos en la sede electrónica de la Agencia Tributaria.
La retención y el modelo 211 se enmarcan en la normativa del IRNR, coordinada con la Ley del IRPF.
Artículo revisado por Inés Gros, asesora fiscal en DiG Abogados.
