Una de las decisiones más repetidas en la gestión de un patrimonio inmobiliario relevante es si conviene mantener los inmuebles a nombre propio o aportarlos a una sociedad patrimonial. Además, la respuesta que circula habitualmente —que la sociedad siempre paga menos— es falsa: depende del volumen de renta. Asimismo, del destino del patrimonio y del horizonte temporal.
En este artículo comparamos ambas alternativas desde cuatro ángulos: tributación de la renta. Asimismo, tributación de la transmisión, Impuesto sobre el Patrimonio y planificación sucesoria.
Qué es una sociedad patrimonial
Se denomina así, de forma coloquial. En concreto, a la sociedad cuyo activo está constituido mayoritariamente por bienes o derechos no afectos a una actividad económica: inmuebles en arrendamiento sin estructura, carteras de valores o tesorería. Fiscalmente no es un régimen especial, sino una sociedad sujeta al Impuesto sobre Sociedades con determinadas restricciones.
La calificación importa porque de ella dependen consecuencias relevantes: acceso a incentivos de empresa de reducida dimensión, compensación de bases negativas. Del mismo modo, aplicación de la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio y calificación como entidad patrimonial a efectos del artículo 5 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
Tributación de la renta del alquiler
En tenencia directa, los rendimientos del arrendamiento se integran en la base general del IRPF. Por su parte, con tipos marginales que pueden superar el 45 % en muchas comunidades. Asimismo, existe una reducción para el arrendamiento de vivienda. Además, con porcentajes que dependen de las circunstancias del contrato y de la zona.
En sociedad, el beneficio tributa al tipo del Impuesto sobre Sociedades. De hecho, la ventaja aparente es notable. Sin embargo, solo se materializa si la renta permanece en la sociedad y se reinvierte. En el momento en que el socio quiere disponer del dinero vía dividendo. Además, se produce una segunda tributación en su IRPF. Asimismo, la suma de ambas puede acercarse o superar la tributación directa.
La conclusión práctica: la sociedad es eficiente para acumular y reinvertir, no para consumir la renta.
El requisito de la actividad económica
Que el arrendamiento constituya o no actividad económica cambia el análisis por completo. Del mismo modo, la normativa exige, con carácter general. Asimismo, la ordenación de medios con al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa dedicada a la gestión. Lo desarrollamos en si el arrendamiento de inmuebles es actividad económica.
Cuando existe actividad económica se abren puertas relevantes: exención en el Impuesto sobre el Patrimonio para las participaciones que cumplan los requisitos de empresa familiar y. En concreto, con ello, la reducción del 95 % en donación y sucesión.
Transmisión del inmueble
En tenencia directa, la venta genera ganancia patrimonial en el IRPF. Del mismo modo, con tipos de la base del ahorro, y devenga plusvalía municipal. En particular, existen supuestos de exención relevantes para el patrimonio familiar, como la reinversión en vivienda habitual o la exención para mayores de 65 años en la transmisión de la vivienda habitual.
En sociedad, la plusvalía tributa en el Impuesto sobre Sociedades sin esas exenciones. Aunque la venta de las participaciones de la sociedad puede acogerse a la exención del artículo 21 si se cumplen sus requisitos. Igualmente, es un punto que conviene planificar con años de antelación, no en el momento de vender.
Impuesto sobre el Patrimonio y sucesión
Interponer una sociedad no reduce por sí mismo el Impuesto sobre el Patrimonio: las participaciones se valoran conforme a las reglas de la norma y. Por su parte, si la sociedad es patrimonial, no aplica la exención de empresa familiar.
Donde la estructura societaria aporta valor de forma clara es en la transmisión ordenada del patrimonio: permite repartir participaciones sin dividir la propiedad física de los inmuebles. Además, evitar situaciones de copropiedad conflictivas y regular la gobernanza mediante estatutos y pactos. Sobre esta cuestión puede consultarse nuestro artículo de planificación patrimonial.
Los costes que suelen olvidarse
- Coste fiscal de aportar los inmuebles a la sociedad: ITP o IVA. Asimismo, plusvalía municipal y posible ganancia patrimonial en el aportante, salvo que resulte aplicable un régimen de diferimiento.
- Contabilidad, cuentas anuales, auditoría en su caso y obligaciones formales.
- Operaciones vinculadas entre socio y sociedad, con obligación de valorar a mercado y de documentar.
- Riesgo de que el uso personal de inmuebles de la sociedad se califique como retribución en especie.
Preguntas frecuentes sobre sociedad patrimonial
¿Cuándo conviene analizar sociedad patrimonial?
Cuanto antes. En la práctica, las decisiones sobre sociedad patrimonial se toman al inicio de la operación y después resultan difíciles de revertir. Además, un análisis previo permite comparar alternativas con cifras reales.
¿Es imprescindible contar con asesoramiento?
Asimismo, conviene recordar que sociedad patrimonial combina aspectos civiles, mercantiles y fiscales. De hecho, la mayoría de las incidencias que llegan a nuestro despacho proceden de operaciones cerradas sin revisión previa.
Cuándo interesa una sociedad patrimonial
La sociedad patrimonial aporta ventajas de gestión y de sucesión, aunque no siempre reduce la factura fiscal. Por tanto, la decisión sobre la sociedad patrimonial debe tomarse caso por caso.
Conclusión sobre sociedad patrimonial
La sociedad patrimonial es una herramienta útil para acumular renta, ordenar la sucesión y dar entrada a varios titulares. Además, una mala idea cuando el objetivo es simplemente pagar menos por el alquiler que se consume cada año. Asimismo, la decisión correcta exige proyectar el escenario a diez o quince años, incluyendo la salida.
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La sociedad patrimonial tributa por el régimen general de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. En concreto, con matices importantes en la compensación de bases.
Artículo revisado por Pedro Jordan, asesor fiscal en DiG Abogados.
