Adquirir un edificio completo o una cartera de viviendas para destinarlas al arrendamiento es una operación patrimonial habitual. Además, lo que muchos inversores descubren tarde es que, superado un determinado número de inmuebles. Asimismo, pasan a tener la condición de gran tenedor, con obligaciones adicionales y un tratamiento fiscal y contractual distinto.
En este artículo explicamos cuándo se adquiere esa condición. Qué consecuencias tiene y cómo anticiparla en el diseño de la inversión.
Qué se entiende por gran tenedor
La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda introdujo esta categoría vinculándola, con carácter general. En concreto, a la titularidad de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial. Además, excluidos garajes y trasteros, o de una superficie construida superior a un determinado umbral.
La misma norma habilita a las comunidades autónomas a reducir ese umbral en zonas declaradas de mercado residencial tensionado. De este modo, el número puede ser sensiblemente inferior según el territorio. Además, algunas comunidades han incorporado definiciones propias a efectos tributarios, como analizamos en la modificación de la definición de gran tenedor en Cataluña.
Conviene por tanto verificar, para cada operación, la definición vigente en la comunidad autónoma y en el municipio concretos. Esto se debe a que el mismo inversor puede ser gran tenedor en un territorio y no en otro.
Cómo se computan los inmuebles
Los puntos que generan más dudas en la práctica son:
- Si el cómputo es individual o de grupo. Cómo afecta la titularidad a través de varias sociedades del mismo grupo familiar o empresarial.
- Si se incluyen inmuebles no destinados a vivienda, locales o plazas de aparcamiento.
- El tratamiento de la copropiedad y de los inmuebles en usufructo o nuda propiedad.
- El momento en que se adquiere la condición y si tiene efectos retroactivos sobre contratos ya firmados.
La estructuración de la titularidad, por tanto, no es indiferente. Asimismo, en operaciones de cartera merece un análisis previo específico.
Consecuencias en materia de arrendamiento
Las principales afectan a la posición del arrendador en zonas de mercado residencial tensionado, donde la condición de gran tenedor puede implicar límites adicionales en la determinación de la renta de los nuevos contratos y obligaciones reforzadas de información. También existen obligaciones específicas en los procedimientos de desahucio cuando el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad. Del mismo modo, incluida la acreditación de haberse sometido a procedimientos de conciliación o intermediación previos.
Sobre el marco general aplicable puede consultarse nuestro análisis de las novedades de la Ley de Vivienda.
Consecuencias sancionadoras
Varias comunidades autónomas han desarrollado regímenes sancionadores propios en materia de vivienda que contemplan infracciones específicas para grandes tenedores. Por su parte, con cuantías relevantes. Asimismo, por ejemplo en supuestos de desocupación permanente injustificada o de incumplimiento de deberes de conservación e información. De hecho, lo analizamos para el caso catalán en el régimen sancionador de la Ley de Vivienda en Cataluña.
Consecuencias fiscales
La condición de gran tenedor se está utilizando también como criterio en la normativa tributaria autonómica. Además, tanto en la determinación de tipos agravados en el ITP para la adquisición de edificios completos de viviendas como en la exclusión de determinados beneficios fiscales. Del mismo modo, es un factor que puede alterar de forma sustancial el coste de entrada de una operación de cartera y que conviene cuantificar antes de firmar cualquier oferta.
Para el análisis general del impuesto puede consultarse nuestra guía del ITP.
Cómo anticiparlo en el diseño de la inversión
- Determinar la definición aplicable en la comunidad autónoma de cada activo antes de estructurar la titularidad.
- Analizar si la adquisición debe realizarse mediante una o varias entidades y las implicaciones de grupo.
- Cuantificar el impacto en ITP y en la rentabilidad neta esperada del arrendamiento.
- Revisar el modelo de contrato de arrendamiento y los procedimientos internos de información y conciliación.
- Valorar la alternativa de destinar parte de la cartera a usos distintos del residencial.
Preguntas frecuentes sobre gran tenedor
¿Cuándo conviene analizar gran tenedor?
Cuanto antes. En la práctica, las decisiones sobre gran tenedor se toman al inicio de la operación y después resultan difíciles de revertir. Además, un análisis previo permite comparar alternativas con cifras reales.
¿Es imprescindible contar con asesoramiento?
Asimismo, conviene recordar que gran tenedor combina aspectos civiles, mercantiles y fiscales. De hecho, la mayoría de las incidencias que llegan a nuestro despacho proceden de operaciones cerradas sin revisión previa.
Conclusión sobre gran tenedor
La condición de gran tenedor no depende de la voluntad del inversor: se adquiere por el simple hecho de superar un umbral que varía según el territorio. Anticiparla permite decidir la estructura de titularidad. Asimismo, el precio máximo asumible y el modelo contractual con conocimiento real del marco aplicable.
En DiG Abogados analizamos operaciones de cartera residencial y su impacto regulatorio y fiscal. Consulta nuestros servicios de Derecho Inmobiliario y de asesoramiento en inversiones. Puedes consultar la normativa aplicable en el Boletín Oficial del Estado.
La condición de gran tenedor procede de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, que las comunidades autónomas pueden modular.
Artículo revisado por Daniel Vigo, abogado en DiG Abogados.
