Un cambio normativo para equilibrar el mercado de alquiler en Cataluña
El mercado de la vivienda en Cataluña atraviesa un momento de transformación. Con la entrada en vigor de nuevas medidas para contener el precio del alquiler y frenar los abusos en zonas tensionadas, el régimen sancionador de la Ley de Vivienda en Cataluña se convierte en una herramienta clave para hacer cumplir la normativa. surge el Decreto 1/2025, de fecha 28 de enero, el cual establece nuevas obligaciones de información en materia de arrendamientos de vivienda en Cataluña
A través de un marco normativo completo y mecanismos de control reforzados, el Govern de la Generalitat de Cataluña establece criterios claros sobre qué conductas son sancionables y cómo deben actuar los propietarios para cumplir la ley.
Desde DiG Abogados, como especialistas en derecho inmobiliario, analizamos en este artículo el nuevo régimen sancionador, sus fundamentos legales, tipos de infracciones, consecuencias económicas y cómo prepararse para una correcta aplicación normativa en 2025.
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Fundamentos legales: qué normas regulan el régimen sancionador
El régimen sancionador está regulado principalmente por:
- Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, que establece las bases para garantizar el acceso a la vivienda en condiciones de dignidad, seguridad y asequibilidad.
- Decreto Ley 1/2025, de medidas urgentes en materia de contención de rentas, la cual complementa lo previsto en la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, incorporando nuevas infracciones y sanciones más severas con el objetivo de ofrecer una mayor protección a los consumidores.
Estas normas se aplican, sobre todo, en los municipios declarados como «zonas de mercado
residencial tensionado», donde el precio de los alquileres ha crecido por encima de los ingresos medios. La legislación catalana establece límites claros a los incrementos de renta y exige transparencia contractual.
Información obligatoria en ofertas y contratos de alquiler
Una de las principales novedades del Decreto es la exigencia de incluir determinada información en las ofertas de arrendamiento y en los contratos de alquiler cuando la vivienda esté ubicada en una zona declarada como tensionada. Concretamente, deberán constar:
1. El precio de la última renta del contrato de arrendamiento que haya estado vigente en los últimos cinco años o el precio que resulte de aplicar el índice de referencia de precios de alquiler de vivienda establecido.
2. La condición de gran tenedor, si procede, del arrendador. Se considera gran tenedor:
- A la persona física o jurídica titular de cinco o más inmuebles de uso residencial
- Aquella que ostente una superficie construida de más de 1.500 m2 destinada a uso residencial (excluyendo garajes y trasteros).
Finalidad del contrato: obligación de transparencia
Otra obligación introducida por el Decreto es la necesidad de indicar la finalidad del contrato de arrendamiento. El arrendador deberá hacer constar expresamente si el arrendamiento tiene como fin la residencia habitual del arrendatario u otro uso permitido.
Límite a las rentas y tipificación de infracciones
El Decreto ley también tipifica como infracción la fijación de rentas por encima del máximo permitido, diferenciando entre dos grados de gravedad en función del exceso:
Qué conductas se sancionan: infracciones leves, graves y muy graves
Las infracciones relacionadas con los contratos de alquiler se dividen en tres categorías, cada una con rangos de multas proporcionales a la gravedad de la infracción:
Infracciones muy graves
Conllevan sanciones de entre 90.001 y 900.000 euros. Se consideran muy graves las siguientes acciones:
- Fijar una renta superior en más de un 30% al valor del Índice de Referencia.
- Utilizar contratos con finalidades ficticias (por ejemplo, firmar como uso turístico cuando es habitual).
- Repercutir al arrendatario gastos que por ley corresponden al propietario, como los honorarios de agencia.
Infracciones graves
Sanciones de entre 9.001 y 90.000 euros. Ejemplos:
- No incluir el Índice de Referencia en el contrato.
- No informar del precio de la última renta del contrato de arrendamiento que haya estado vigente en los últimos cinco años o el precio que resulte de aplicar el índice de referencia de precios de alquiler de vivienda establecido o de la condición de gran tenedor si el propietario es gran tenedor y el inmueble se encuentra en zona de mercado residencial tensionado.
- Establecer una renta hasta un 30% por encima del índice.
Infracciones leves
Multas de hasta 9.000 euros. Por ejemplo:
- No entregar al inquilino copia del contrato.
- Omitir datos básicos como superficie, duración o condiciones de actualización de la renta.
Obligaciones contractuales según la normativa vigente
Para garantizar el cumplimiento de la ley, los arrendadores deben incluir obligatoriamente en el contrato de alquiler:
- El valor del especialistas en derecho inmobiliario vigente para la zona y características del inmueble.
- El precio del último contrato, si la vivienda se arrendó en los últimos cinco años.
- Una declaración sobre si la vivienda ha estado arrendada anteriormente.
- Justificación documental en caso de aplicar un incremento por reformas u obras de mejora.
Cómo se controla el cumplimiento: inspección, denuncias y sanciones
El Govern ha implementado varias medidas para asegurar la eficacia del régimen sancionador:
- Creación de un equipo de inspección especializado, con hasta 150 técnicos que vigilarán el cumplimiento de los precios y las condiciones contractuales.
- Habilitación de una ventanilla de denuncias online, gestionada por la Agència de l’Habitatge de Catalunya, donde los inquilinos pueden informar de irregularidades.
- Lanzamiento de campañas informativas, dirigidas tanto a propietarios como a inquilinos, para explicar los derechos y obligaciones de cada parte.
Qué hacer si has cometido o sufrido una infracción
Para los arrendadores, la mejor forma de evitar sanciones es cumplir estrictamente con la normativa: respetar los límites de renta, documentar correctamente el contrato y mantener transparencia con el inquilino. En caso de error, es recomendable actuar de forma inmediata, subsanar la irregularidad y, si procede, negociar con el arrendatario antes de ser denunciado.
Para los inquilinos, si detectan que su contrato incumple la ley, pueden reclamar directamente ante la administración autonómica o solicitar asesoramiento legal. También pueden pedir el reembolso de las cantidades cobradas indebidamente.
Preguntas frecuentes sobre el régimen sancionador de la Ley de Vivienda en Cataluña
¿En qué municipios se aplica el régimen sancionador?
El régimen se aplica principalmente en municipios declarados como zonas de mercado residencial tensionado por la Generalitat. Esta declaración se basa en indicadores como el precio medio del alquiler y la renta media de los hogares.
¿Qué ocurre si no se menciona el Índice de Referencia en el contrato?
Omitir este dato constituye una infracción grave, sancionable con multas de hasta 90.000 euros. El índice debe aparecer de forma visible y clara en el contrato de arrendamiento.
¿Puede un inquilino denunciar de forma anónima?
Sí. La Agència de l’Habitatge de Catalunya ha habilitado una plataforma online donde el inquilino puede presentar la denuncia, y la identidad del denunciante queda protegida.
¿Las sanciones se aplican también a contratos ya firmados?
Sí, siempre que sigan vigentes y no cumplan con la normativa en el momento de la inspección. Se recomienda revisar los contratos anteriores para adaptarlos si es necesario.
¿Qué pasa si el propietario justifica un incremento de renta por obras?
Debe aportar documentación que acredite las mejoras realizadas, su coste y el cumplimiento de los requisitos establecidos. Si no se acredita debidamente, el incremento podrá ser considerado ilegal.
Conclusión: Régimen sancionador de la Ley de Vivienda de Cataluña
El régimen sancionador de la Ley de Vivienda en Cataluña es una pieza clave del nuevo modelo de regulación del mercado de alquiler. Más allá de imponer multas, busca generar una cultura de cumplimiento normativo y responsabilidad en la relación entre propietario e inquilino.
Desde DiG Abogados, animamos a todos los actores del mercado inmobiliario a informarse, formarse y actuar conforme a la legalidad vigente. El cumplimiento de estas normas no solo evita sanciones, sino que fortalece la confianza y la estabilidad en el mercado de la vivienda en Cataluña.
