La renuncia a la exención del IVA permite tributar por IVA en lugar de por ITP. Además, con un impacto muy distinto en el coste de la operación. Cuando el vendedor y el comprador de un inmueble son empresarios o profesionales. Asimismo, la operación puede tributar por IVA o por Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Asimismo, la diferencia no es neutra: el IVA es, con carácter general, deducible. el ITP es un coste definitivo que se incorpora al valor del activo. Antes de firmar conviene analizar renuncia a la exención con detalle. Esto se debe a que condiciona el coste fiscal y el riesgo jurídico de la inversión.
La herramienta que permite decidir en qué régimen tributa la operación es la renuncia a la exención del IVA del artículo 20.Dos de la Ley 37/1992. Además, en este artículo explicamos cuándo puede aplicarse. En concreto, qué requisitos formales exige y qué errores generan liquidaciones y sanciones con más frecuencia.
Por qué muchas transmisiones de inmuebles están exentas de IVA
El artículo 20.Uno.20.º y 22.º de la Ley del IVA declara exentas, entre otras. Del mismo modo, las entregas de terrenos rústicos o no edificables y las segundas y ulteriores entregas de edificaciones. Asimismo, la consecuencia práctica es que, al quedar la operación exenta de IVA. Por su parte, pasa a tributar por ITP en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.
Para un comprador empresario esto supone un problema: el ITP no se deduce. Sobre una operación de varios millones de euros. Además, con tipos autonómicos que pueden situarse entre el 6 % y más del 11 %. Asimismo, el impacto en la rentabilidad de la inversión es muy relevante.
Qué es la renuncia a la exención y qué efecto tiene
La renuncia a la exención permite que la operación tribute efectivamente por IVA en lugar de por ITP. De hecho, el efecto es doble:
- El comprador soporta IVA (21 % con carácter general) que, si tiene derecho a deducción plena, recupera.
- La operación queda sujeta a AJD. Asimismo, normalmente con un tipo incrementado en la mayoría de comunidades autónomas cuando se ha renunciado a la exención.
El resultado habitual es que el coste fiscal no recuperable baja de un porcentaje de dos dígitos a la cuantía del AJD. Esto explica por qué en operaciones entre empresas la renuncia es casi siempre la opción a estudiar en primer lugar.
Requisitos que deben cumplirse
La renuncia no es libre. Exige, de forma acumulativa:
- Que transmitente y adquirente sean empresarios o profesionales actuando como tales.
- Que el adquirente tenga derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado, o que los bienes vayan a utilizarse en operaciones que generen ese derecho.
- Que la renuncia se comunique al adquirente y se practique operación por operación.
- Que el adquirente declare por escrito su condición y su derecho a deducción.
La jurisprudencia ha flexibilizado el formalismo y admite que la renuncia conste en la propia escritura. En concreto, siempre que quede acreditado que se cumplen los requisitos materiales. Aun así, la práctica prudente es documentarla expresamente.
La inversión del sujeto pasivo
Cuando se produce la renuncia a la exención opera la inversión del sujeto pasivo del artículo 84.Uno.2.º e) de la Ley del IVA: el obligado a declarar e ingresar el impuesto es el comprador, no el vendedor. Del mismo modo, en la escritura no hay pago material de IVA al transmitente. el adquirente autoliquida el IVA devengado y deduce simultáneamente el soportado.
Es un mecanismo que evita tensiones de tesorería. Sin embargo, también un punto donde se acumulan errores: facturas emitidas con IVA cuando no correspondía, o autoliquidaciones omitidas por asumir que el vendedor se encargaba de repercutirlo.
Errores frecuentes que acaban en liquidación
- Renunciar cuando el adquirente no tiene derecho a deducción plena. Del mismo modo, por ejemplo si va a destinar el inmueble a arrendamiento de vivienda. Asimismo, operación exenta sin derecho a deducir.
- Aplicar la renuncia a una primera entrega de edificación, que ya está sujeta y no exenta y por tanto no admite renuncia.
- No analizar si el inmueble está en curso de rehabilitación, lo que puede alterar la calificación de la entrega.
- Olvidar el AJD incrementado al calcular el coste real de la operación.
- No revisar la regularización de bienes de inversión del vendedor, que puede verse afectada por la operación.
Cómo comparar el coste real de las dos alternativas
Antes de decidir conviene construir un cuadro con cuatro cifras: ITP resultante en el escenario de exención. Por su parte, aJD en el escenario de renuncia. En concreto, coste financiero del IVA hasta su recuperación efectiva y efecto en la base de amortización del activo. En particular, en muchas operaciones el resultado es concluyente. Sin embargo, en inmuebles destinados a arrendamiento residencial o a actividades exentas la renuncia puede ser directamente contraproducente.
Preguntas frecuentes sobre renuncia a la exención
¿Cuándo conviene analizar renuncia a la exención?
Cuanto antes. En la práctica, las decisiones sobre renuncia a la exención se toman al inicio de la operación y después resultan difíciles de revertir. Además, un análisis previo permite comparar alternativas con cifras reales.
¿Es imprescindible contar con asesoramiento?
Asimismo, conviene recordar que renuncia a la exención combina aspectos civiles, mercantiles y fiscales. De hecho, la mayoría de las incidencias que llegan a nuestro despacho proceden de operaciones cerradas sin revisión previa.
Conclusión sobre renuncia a la exención
La elección entre IVA e ITP en la compraventa de inmuebles entre empresas no es un trámite de escritura: es una decisión fiscal que debe estar tomada y documentada antes de la firma. Además, con soporte del análisis de la posición de IVA de ambas partes.
En DiG Abogados revisamos este tipo de operaciones y preparamos la documentación de la renuncia y sus declaraciones asociadas. Asimismo, coordinando el análisis fiscal con la redacción de la escritura. Consulta nuestro servicio de asesoramiento en Derecho Fiscal y de Derecho Inmobiliario, y nuestra guía sobre el ITP. Puedes consultar la información oficial sobre modelos y plazos en la sede electrónica de la Agencia Tributaria.
La renuncia a la exención se regula en el artículo 20.Dos de la Ley del IVA, que conviene contrastar en cada compraventa.
Artículo revisado por Inés Gros, asesora fiscal en DiG Abogados.
