El contrato de arras es, en muchas operaciones. Además, el único documento que existe durante las semanas o meses que separan el acuerdo de la escritura. Y sin embargo suele firmarse con plantillas genéricas que no distinguen entre los tres tipos de arras que reconoce nuestro derecho. Asimismo, con consecuencias muy distintas si la operación no llega a buen puerto.
En compraventas de importe elevado, donde la señal puede alcanzar cifras de seis dígitos, esa imprecisión es especialmente peligrosa. Además, en este artículo explicamos las diferencias entre arras confirmatorias. En concreto, penitenciales y penales y cómo redactarlas cuando hay mucho dinero en juego.
Qué son las arras y qué función cumplen
Las arras son una cantidad que el comprador entrega al vendedor como anticipo y como refuerzo del compromiso adquirido. Asimismo, su régimen no está regulado de forma completa en el Código Civil, que solo se refiere expresamente a las arras penitenciales en su artículo 1454. El resto se ha construido por vía jurisprudencial.
De ahí una consecuencia esencial: lo que valga el contrato depende de lo que las partes escriban. Ante la duda, los tribunales tienden a calificar las arras como confirmatorias, que es el régimen más exigente para quien quiere desistir.
Contrato de arras: arras confirmatorias
Constituyen la señal de un contrato ya perfeccionado: confirman la existencia de la compraventa y se imputan al precio. De hecho, no otorgan derecho a desistir. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso o resolver el contrato y reclamar la indemnización de daños y perjuicios que acredite. Del mismo modo, conforme al artículo 1124 del Código Civil.
Es el régimen que se aplica por defecto cuando el contrato no dice otra cosa. Además, el que interesa al vendedor de un activo singular que no quiere que el comprador pueda retirarse pagando una cantidad limitada.
Arras penitenciales
Son las del artículo 1454 del Código Civil y funcionan como un derecho de desistimiento tarifado: el comprador puede desistir perdiendo la cantidad entregada y el vendedor puede desistir devolviéndola duplicada. Del mismo modo, no hay indemnización adicional ni posibilidad de exigir el cumplimiento.
Para que sean penitenciales debe constar de forma clara e inequívoca. En particular, la jurisprudencia es exigente: expresiones ambiguas se interpretan en contra de este carácter excepcional.
En operaciones de alto importe, un comprador prudente querrá arras penitenciales mientras completa su due diligence o cierra su financiación. Además, un vendedor prudente querrá evitarlas o limitarlas temporalmente.
Arras penales
Funcionan como cláusula penal: la cantidad entregada fija la pena por incumplimiento. Por su parte, sin excluir la posibilidad de exigir el cumplimiento del contrato. Permiten cuantificar el daño de antemano y evitar la prueba del perjuicio, lo que en operaciones complejas resulta muy útil.
Los tribunales pueden moderar la pena cuando el incumplimiento es parcial o irregular. Además, por lo que conviene redactarlas previendo distintos escenarios.
Cómo redactar unas arras en una operación de alto importe
- Calificar expresamente el tipo de arras y sus consecuencias, sin fórmulas genéricas.
- Fijar el plazo máximo para escriturar y quién designa notaría.
- Establecer condiciones suspensivas claras: obtención de financiación. Asimismo, resultado satisfactorio de la due diligence, cancelación de cargas, obtención de licencias o cédulas.
- Regular qué ocurre si la condición no se cumple: en general. En concreto, devolución de las arras sin penalización para ninguna de las partes.
- Distribuir los gastos e impuestos de la operación y las obligaciones de retención cuando el vendedor es no residente.
- Prever el depósito de las arras en notaría o cuenta bloqueada cuando el importe es elevado. Del mismo modo, en lugar de entregarlas directamente al vendedor.
- Incluir declaración del vendedor sobre situación de cargas, arrendamientos y ocupantes.
Errores frecuentes
Los tres que generan más litigios son: firmar un documento que no aclara el tipo de arras. Además, entregar una señal muy elevada sin garantía de devolución cuando la operación depende de una financiación aún no aprobada. Asimismo, no vincular la escritura a la resolución previa de problemas detectados en la revisión del inmueble. Igualmente, en operaciones sobre activos con carga hipotecaria. Por su parte, también es habitual olvidar el mecanismo de cancelación y su coordinación con el pago del precio.
Antes de firmar cualquier señal recomendamos completar la revisión mínima del activo. Puede servir de guía nuestro checklist de due diligence inmobiliaria y la relación de documentos a revisar antes de comprar.
Preguntas frecuentes sobre contrato de arras
¿Cuándo conviene analizar contrato de arras?
Cuanto antes. En la práctica, las decisiones sobre contrato de arras se toman al inicio de la operación y después resultan difíciles de revertir. Además, un análisis previo permite comparar alternativas con cifras reales.
¿Es imprescindible contar con asesoramiento?
Asimismo, conviene recordar que contrato de arras combina aspectos civiles, mercantiles y fiscales. De hecho, la mayoría de las incidencias que llegan a nuestro despacho proceden de operaciones cerradas sin revisión previa.
Qué debe incluir el contrato de arras
Un contrato de arras completo identifica el tipo de arras. Además, el plazo, el destino de la cantidad entregada y las condiciones suspensivas. De hecho, la mayoría de los conflictos nace de una redacción ambigua del contrato de arras.
Conclusión sobre contrato de arras
Las arras no son un formalismo previo: son el contrato que va a regir la operación durante el periodo de mayor incertidumbre. Redactarlas con precisión es la forma más económica de proteger una inversión importante.
En DiG Abogados redactamos y negociamos contratos de arras y de compraventa de inmuebles de alto importe. Asimismo, coordinando el análisis fiscal y registral. Consulta nuestros servicios de Derecho Inmobiliario y de compraventa, y nuestro artículo sobre el contrato de compraventa de un inmueble. Puedes consultar la normativa aplicable en el Boletín Oficial del Estado.
El contrato de arras se interpreta conforme a los artículos 1454 y siguientes del Código Civil.
Artículo revisado por Carmen López, abogada en DiG Abogados.
