Donar un inmueble a un hijo es una de las decisiones patrimoniales más frecuentes y. Además, al mismo tiempo, una de las que más veces se ejecuta sin calcular su coste real. Asimismo, la operación no genera un solo impuesto, sino tres, y dos de ellos los paga alguien distinto del donatario.
En este artículo explicamos qué tributos intervienen al donar un inmueble a un hijo, cómo se calculan. Asimismo, en qué casos la donación resulta más caro que la herencia y qué alternativas conviene valorar antes de acudir al notario.
Los tres impuestos que intervienen
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD): lo paga el hijo que recibe el inmueble. En concreto, sobre su valor, con la normativa de la comunidad autónoma donde se encuentre el bien.
- IRPF del donante: aunque no reciba nada. Además, el padre o la madre que dona tributa por la ganancia patrimonial que se pone de manifiesto. Del mismo modo, calculada por diferencia entre el valor de la donación y el valor de adquisición del inmueble.
- Plusvalía municipal: el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que en las transmisiones lucrativas corresponde al donatario.
Este segundo punto es el que sorprende con más frecuencia. La llamada plusvalía del muerto no existe en las herencias, pero sí existe en las donaciones: donar tiene coste en el IRPF de quien dona.
Donar un inmueble a un hijo: cómo se valora el inmueble donado
La base del ISD es el valor de mercado del bien. Por su parte, con el valor de referencia de Catastro como referencia mínima cuando existe. Declarar un valor inferior conduce con alta probabilidad a una comprobación y a la correspondiente liquidación complementaria con intereses.
Si el valor de referencia es superior al valor real de mercado, existe posibilidad de impugnación aportando prueba pericial. Además, en términos similares a los que exponemos en cómo reclamar cuando el valor de referencia es superior.
La bonificación autonómica no es la misma que en las herencias
Este es el error de partida más común. Muchas comunidades autónomas han establecido bonificaciones muy elevadas en el ISD para las sucesiones entre padres e hijos. Sin embargo, en las donaciones el tratamiento es sensiblemente menos favorable y suele exigir requisitos adicionales, como el otorgamiento en escritura pública.
Por eso no puede trasladarse la intuición de que «en mi comunidad las herencias casi no pagan» a la donación. Puede consultarse el ejemplo de el Impuesto de Sucesiones en Cataluña para apreciar la diferencia de tratamiento.
La ganancia patrimonial del donante y sus excepciones
El donante tributa en la base del ahorro del IRPF por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. Dos precisiones importantes:
- Si la donación genera pérdida, esa pérdida no es computable en el IRPF. La asimetría es relevante: la ganancia tributa y la pérdida no se aprovecha.
- Existe una exención cuando el donante es mayor de 65 años y transmite su vivienda habitual. Asimismo, en los términos previstos en la normativa del IRPF.
Fuera de estos supuestos, la ganancia acumulada durante décadas puede convertir la donación en la alternativa más caro frente a esperar a la sucesión.
Donación con reserva de usufructo y otras fórmulas
La donación de la nuda propiedad reservándose el usufructo es una fórmula habitual: permite mantener el uso o las rentas del inmueble. En concreto, reduce la base del ISD del donatario en función del valor del usufructo y facilita la transmisión ordenada. A la extinción del usufructo, el nudo propietario consolida el dominio y debe liquidar el impuesto correspondiente conforme a las reglas previstas.
Otras opciones a valorar son la donación con asunción de deuda hipotecaria. Del mismo modo, la donación de cuotas indivisas entre varios hijos o la aportación previa del inmueble a una sociedad para donar después participaciones. Asimismo, cada una tiene un coste y un riesgo distintos.
Cuándo interesa donar y cuándo esperar
Suele tener sentido donar cuando el hijo necesita el inmueble ahora. Esto ocurre cuando existe una bonificación autonómica aprovechable. Esto ocurre cuando el donante es mayor de 65 años y transmite su vivienda habitual o cuando se quiere ordenar el patrimonio para evitar conflictos futuros.
Suele ser preferible esperar cuando la plusvalía latente en el IRPF del donante es muy elevada. Esto ocurre cuando la bonificación en sucesiones de la comunidad autónoma es muy superior a la de donaciones o cuando el donante puede necesitar el bien o su valor para su propio sostenimiento.
Comparamos ambas vías en diferencias entre donaciones y herencias.
Efectos sobre la futura herencia
La donación a un hijo se computa en la herencia futura a efectos del cálculo de la legítima y puede considerarse imputable a ella, salvo dispensa expresa. De hecho, es imprescindible dejar constancia en la escritura de la voluntad del donante sobre este punto para evitar litigios entre hermanos. Sobre esta cuestión puede consultarse qué son los herederos forzosos.
Preguntas frecuentes sobre donar un inmueble a un hijo
¿Cuándo conviene analizar donar un inmueble a un hijo?
Cuanto antes. En la práctica, las decisiones sobre donar un inmueble a un hijo se toman al inicio de la operación y después resultan difíciles de revertir. Además, un análisis previo permite comparar alternativas con cifras reales.
¿Es imprescindible contar con asesoramiento?
Asimismo, conviene recordar que donar un inmueble a un hijo combina aspectos civiles, mercantiles y fiscales. De hecho, la mayoría de las incidencias que llegan a nuestro despacho proceden de operaciones cerradas sin revisión previa.
Antes de donar un inmueble a un hijo
Al donar un inmueble a un hijo hay que calcular tres impuestos y no solo uno. Asimismo, conviene valorar si donar un inmueble a un hijo es mejor que esperar a la sucesión.
Conclusión sobre donar un inmueble a un hijo
Donar un inmueble a un hijo puede ser una excelente decisión o un error costoso. Además, la diferencia está casi siempre en dos cifras que deben calcularse antes: el ISD que pagará el hijo y la ganancia patrimonial que pagará el donante. Del mismo modo, con esos dos números sobre la mesa, la decisión suele ser evidente.
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La operación de donar un inmueble a un hijo tributa por el impuesto regulado en la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Artículo revisado por Inés Gros, asesora fiscal en DiG Abogados.
