La compra de inmuebles por no residentes exige planificar impuestos, NIE y financiación antes de firmar. España sigue siendo uno de los destinos preferentes de inversión inmobiliaria para compradores extranjeros. Además, la operación, en sí, no presenta restricciones relevantes: un no residente puede adquirir inmuebles en España en las mismas condiciones que un residente. Lo que cambia sustancialmente es la fiscalidad y las obligaciones formales, antes, durante y después de la compra. Antes de firmar conviene analizar compra de inmuebles por no residentes con detalle. Esto se debe a que condiciona el coste fiscal y el riesgo jurídico de la inversión.
En este artículo repasamos los pasos y los impuestos que debe tener presentes un no residente que compra un inmueble en España. Además, tanto si actúa como persona física como si lo hace a través de una sociedad.
Trámites previos: NIE, representante fiscal y cuenta bancaria
Antes de escriturar es necesario obtener el NIE (Número de Identidad de Extranjero), imprescindible para cualquier operación con trascendencia tributaria. Asimismo, si el comprador es una sociedad extranjera, necesitará NIF español.
Los residentes en países fuera de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo pueden verse obligados a designar representante fiscal en España en determinados supuestos. Además, conviene planificar con antelación el origen y la trazabilidad de los fondos. Esto se debe a que las entidades financieras y el notario aplicarán la normativa de prevención del blanqueo de capitales y solicitarán justificación documental.
Compra de inmuebles por no residentes: impuestos en el momento de la compra
- Vivienda de segunda mano: ITP al tipo de la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble.
- Obra nueva: IVA (10 % en vivienda, 21 % en otros inmuebles) más AJD.
- Gastos asociados: notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y honorarios de asesoramiento.
Un punto crítico es el valor de referencia de Catastro: actúa como base mínima de tributación en ITP. De este modo, escriturar por debajo de ese valor no reduce el impuesto y sí genera riesgo de comprobación. De hecho, si el valor de referencia resulta superior al valor real de mercado. Asimismo, existe vía de reclamación, como explicamos en cómo reclamar el ITP.
Impuestos durante la tenencia del inmueble
Mientras el no residente mantiene la propiedad, sus obligaciones anuales son:
- IRNR: si el inmueble está a disposición del propietario, debe declararse una renta imputada calculada sobre el valor catastral. Si está alquilado, se declaran los rendimientos obtenidos. La declaración se presenta mediante el modelo 210.
- IBI y tasas municipales.
- Impuesto sobre el Patrimonio: los no residentes tributan por obligación real, es decir. En concreto, por los bienes situados en España, con la normativa estatal o autonómica que resulte aplicable.
- Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, cuando se superan los umbrales previstos.
Los residentes en la Unión Europea y en el Espacio Económico Europeo pueden deducir determinados gastos de los rendimientos del alquiler y aplicar un tipo del 19 %. En cambio, los residentes en terceros países tributan sobre ingresos brutos al 24 %. Del mismo modo, la diferencia es notable y conviene tenerla en cuenta al diseñar la inversión.
Impuestos en la venta futura
La ganancia patrimonial obtenida por un no residente en la venta de un inmueble situado en España tributa en el IRNR. Además, el comprador está obligado a practicar una retención del 3 % del precio e ingresarla mediante el modelo 211. Del mismo modo, cantidad que el vendedor podrá compensar o solicitar en devolución. Desarrollamos el procedimiento en la retención del 3 % y el modelo 211.
El transmitente deberá también liquidar la plusvalía municipal. En particular, si es no residente, la obligación puede recaer subsidiariamente en el comprador. Esto hace recomendable retener el importe en el cierre.
¿Comprar como persona física o a través de sociedad?
No existe una respuesta general. Igualmente, la estructura societaria puede tener sentido cuando hay varios inversores. Esto ocurre cuando se planifica la transmisión futura del patrimonio o cuando el activo se explota como actividad económica. En cambio, para una segunda residencia de uso propio suele añadir coste y complejidad sin ventaja fiscal real.
El análisis debe considerar además el convenio para evitar la doble imposición aplicable al país de residencia del inversor y su tratamiento de las rentas inmobiliarias y de las ganancias de capital. Puede ampliarse en nuestro artículo sobre doble imposición fiscal y sobre sociedades propietarias de inmuebles.
Planificación sucesoria: el punto que casi nadie anticipa
Un inmueble situado en España queda sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones español cuando se transmite por herencia. Aunque el causante y los herederos sean no residentes. Anticipar esta cuestión en el momento de la compra. Además, no veinte años después, permite elegir la titularidad y la estructura más adecuadas. Puedes consultar nuestro servicio de herencias internacionales.
Preguntas frecuentes sobre compra de inmuebles por no residentes
¿Cuándo conviene analizar compra de inmuebles por no residentes?
Cuanto antes. En la práctica, las decisiones sobre compra de inmuebles por no residentes se toman al inicio de la operación y después resultan difíciles de revertir. Además, un análisis previo permite comparar alternativas con cifras reales.
¿Es imprescindible contar con asesoramiento?
Asimismo, conviene recordar que compra de inmuebles por no residentes combina aspectos civiles, mercantiles y fiscales. De hecho, la mayoría de las incidencias que llegan a nuestro despacho proceden de operaciones cerradas sin revisión previa.
Claves fiscales de la compra de inmuebles por no residentes
En la compra de inmuebles por no residentes conviene anticipar tres decisiones: la titularidad, la financiación y el calendario fiscal. De hecho, cada una de ellas altera el coste total de la compra de inmuebles por no residentes.
Conclusión sobre compra de inmuebles por no residentes
Comprar un inmueble en España como no residente es sencillo desde el punto de vista jurídico y exigente desde el punto de vista fiscal. Además, la mayoría de los problemas que vemos no se originan en la compra, sino en la falta de planificación de la tenencia, la venta y la sucesión.
En DiG Abogados acompañamos a inversores extranjeros en todo el ciclo de la inversión inmobiliaria en España. Consulta nuestros servicios de fiscalidad para no residentes y de Derecho Inmobiliario. Puedes consultar la información oficial sobre modelos y plazos en la sede electrónica de la Agencia Tributaria.
La compra de inmuebles por no residentes tributa además por el impuesto regulado en el texto refundido del ITP y AJD.
Artículo revisado por Inés Gros, asesora fiscal en DiG Abogados.
