En operaciones inmobiliarias de importe elevado, la primera decisión no es el precio: es qué se compra exactamente. Puede adquirirse el inmueble en sí (lo que en la práctica se denomina asset deal) o adquirirse las participaciones o acciones de la sociedad que lo tiene en su balance (share deal). La diferencia parece formal, pero cambia por completo la fiscalidad indirecta, el perímetro de riesgos que asume el comprador y la propia estructura del contrato.
En este artículo analizamos cuándo interesa cada alternativa. Qué impuestos entran en juego en cada caso y qué puntos conviene verificar antes de decidir. Además, especialmente cuando hablamos de edificios completos, carteras de locales, suelo o activos singulares.
En un asset deal el objeto de la compraventa es el propio activo inmobiliario. Además, el comprador adquiere la finca, se subroga en las situaciones que la ley le impone (arrendamientos. Asimismo, servidumbres, cargas registrales) y deja fuera de su perímetro cualquier otra contingencia del vendedor.
En un share deal lo que se compra son las participaciones sociales o acciones de la sociedad titular del inmueble. Asimismo, el activo no cambia de dueño: cambia el dueño de la sociedad. Por eso el comprador adquiere también, de forma indirecta. De hecho, todo el pasivo y todo el historial de esa sociedad: deudas tributarias. En concreto, laborales, contratos, litigios y responsabilidades de administradores anteriores.
Por qué en el inmobiliario de alto importe la duda es casi siempre la misma
La razón es sencilla: en un asset deal la tributación indirecta puede suponer entre un 6 % y un 13 % del valor de la operación según la comunidad autónoma. En cambio, la transmisión de participaciones sociales está, con carácter general, exenta de IVA y de ITP. Sobre importes de varios millones de euros, esa diferencia es determinante.
Pero la exención no es automática ni incondicional. Además, ahí es donde se concentran la mayoría de los problemas que vemos después en comprobaciones tributarias.
Fiscalidad indirecta en el asset deal: ITP, IVA y AJD
El tratamiento depende de quién vende y de qué se vende:
- Segunda transmisión de edificación por empresario: operación sujeta pero exenta de IVA. Del mismo modo, por lo que tributa por ITP al tipo autonómico correspondiente.
- Primera entrega de edificación nueva: tributa por IVA (10 % en vivienda, 21 % en el resto) más AJD.
- Suelo edificable y edificaciones en curso: IVA al 21 % más AJD.
- Vendedor particular: ITP, sin IVA.
Si ambas partes son empresarios con derecho a deducción. En concreto, puede resultar más eficiente ejercitar la renuncia a la exención del IVA prevista en el artículo 20.Dos de la Ley del IVA. Por su parte, convirtiendo un coste no recuperable (el ITP) en un IVA deducible. De hecho, es una de las decisiones que más dinero mueve en estas operaciones y conviene planificarla antes de la firma, nunca después.
Puedes profundizar en el funcionamiento del impuesto en nuestra guía sobre el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y. Además, si ya has pagado de más, en cómo reclamar el ITP cuando el valor de referencia es superior.
La transmisión de valores está exenta de IVA y de ITP. Sin embargo, el artículo 314 del texto refundido de la Ley del Mercado de Valores incorpora una cláusula antielusión: si la operación se realiza con el ánimo de eludir el impuesto que habría correspondido a la transmisión directa del inmueble. Asimismo, la exención no se aplica y la Administración puede liquidar el ITP o el IVA como si se hubiera vendido el activo.
La norma establece presunciones de elusión. En concreto, entre ellas que el activo de la sociedad esté constituido mayoritariamente por inmuebles no afectos a actividad económica, o que se obtenga el control de la sociedad tras la transmisión. Son presunciones que admiten prueba en contrario. Sin embargo, el comprador debe estar en condiciones de acreditar el motivo económico real de la operación.
Este análisis es el que decide si el ahorro fiscal del share deal es sólido o meramente aparente. Del mismo modo, en nuestro artículo sobre la adquisición de sociedades propietarias de inmuebles desarrollamos los supuestos más frecuentes.
Tributación directa del vendedor
En el asset deal, cuando quien vende es una sociedad, la ganancia se integra en la base del Impuesto sobre Sociedades. Si en cambio vende una persona física, tributa como ganancia patrimonial en la base del ahorro del IRPF.
En el share deal la ganancia también tributa. Sin embargo, con una diferencia relevante: cuando el vendedor es una sociedad que cumple los requisitos del artículo 21 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. Del mismo modo, la plusvalía puede quedar exenta en un 95 %. Igualmente, es habitual que el vendedor prefiera vender participaciones precisamente por este motivo, mientras el comprador preferiría comprar el activo. La negociación del precio suele absorber esa tensión.
Plusvalía municipal
El asset deal devenga el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que corresponde al transmitente. Además, el share deal, en cambio, no lo devenga, porque el titular registral del inmueble no cambia. Es una diferencia que en carteras con alto suelo puede ser muy significativa. Sobre su cálculo y las opciones de recuperación puedes consultar nuestro análisis de la plusvalía municipal.
Comprar una sociedad es comprar su pasado. Los focos habituales de contingencia son:
- Deudas y comprobaciones tributarias abiertas o pendientes de prescribir.
- Responsabilidad por deudas de la Seguridad Social y pasivos laborales.
- Contratos con cláusulas de cambio de control que se activan con la operación.
- Financiación con garantías cruzadas o covenants incumplidos.
- Licencias, autorizaciones y expedientes urbanísticos o sancionadores en curso.
- Situación de los arrendamientos y su régimen legal aplicable.
Por eso el share deal exige una due diligence mucho más amplia y un contrato con manifestaciones y garantías, retenciones de precio o cuentas escrow que trasladen esos riesgos al vendedor.
Tabla comparativa
| Aspecto | Asset deal | Share deal |
| Objeto | El inmueble | Las participaciones o acciones |
| Fiscalidad indirecta | ITP o IVA más AJD | Exento, salvo aplicación del art. 314 LMV |
| Plusvalía municipal | Se devenga | No se devenga |
| Riesgos asumidos | Limitados al activo | Todo el pasivo de la sociedad |
| Coste de bases fiscales | Nueva base de amortización | Se mantiene la base histórica |
| Complejidad contractual | Media | Alta |
Qué conviene revisar antes de decidir la estructura
Antes de firmar cualquier documento vinculante recomendamos fijar cinco puntos: la composición real del activo de la sociedad y su afectación a actividad económica. Por su parte, el motivo económico que justifica la operación, la posición de IVA de comprador y vendedor. Del mismo modo, el impacto en las bases fiscales futuras del inmueble y el perímetro de garantías que se va a exigir al vendedor.
Cambiar la estructura después de haber firmado una carta de intenciones o una oferta vinculante es siempre más caro y. Además, en ocasiones, imposible sin renegociar el precio.
Preguntas frecuentes sobre asset deal
¿Cuándo conviene analizar asset deal?
Cuanto antes. En la práctica, las decisiones sobre asset deal se toman al inicio de la operación y después resultan difíciles de revertir. Además, un análisis previo permite comparar alternativas con cifras reales.
¿Es imprescindible contar con asesoramiento?
Asimismo, conviene recordar que asset deal combina aspectos civiles, mercantiles y fiscales. De hecho, la mayoría de las incidencias que llegan a nuestro despacho proceden de operaciones cerradas sin revisión previa.
Conclusión sobre asset deal
No existe una respuesta única: la elección entre asset deal y share deal depende del perfil fiscal de las partes. Asimismo, de la naturaleza del activo y del apetito de riesgo del comprador. Lo que sí existe es un orden correcto de trabajo, que empieza por el análisis fiscal y de riesgos y termina en el contrato, no al contrario.
En DiG Abogados analizamos operaciones inmobiliarias de alto importe desde el ángulo fiscal. En concreto, mercantil y registral de forma conjunta. Por su parte, para que la estructura elegida resista tanto la negociación como una comprobación posterior. Puedes conocer nuestro servicio de asesoramiento en Derecho Inmobiliario y de compraventa de empresas. Puedes consultar la normativa aplicable en el Boletín Oficial del Estado.
En un asset deal conviene revisar la tributación indirecta prevista en el texto refundido del ITP y AJD antes de cerrar el precio.
Artículo revisado por Inés Gros, asesora fiscal en DiG Abogados.
